2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)綜合分析題1
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-09-28 08:49:48
（一）
（2010）張某欲購(gòu)買(mǎi)住房一套，委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu)）尋找房源并簽訂了經(jīng)紀(jì)合同。甲機(jī)構(gòu)尋找到的合適房源為李某的住房。該住房位于某幢住宅樓的二層，該住宅樓北側(cè)為主城區(qū)高架橋，南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。房屋主體結(jié)構(gòu)完好，門(mén)窗及廚衛(wèi)部分設(shè)施雖然有損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單維修就能修復(fù)。張某在甲機(jī)構(gòu)對(duì)該住房權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。隨后張某與李某簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，且按合同約定向李某支付預(yù)付款20萬(wàn)元；合同約定余款于取得房屋權(quán)屬證書(shū)后立即支付。后張某以房屋周圍環(huán)境噪聲大為由拒絕收房，并認(rèn)為李某在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)有欺詐行為，要求解除合同，并要求李某雙倍返還預(yù)付款。
1.張某與甲機(jī)構(gòu)簽訂的經(jīng)紀(jì)合同為（）。
A.委托合同
B.居間合同
C.行紀(jì)合同
D.諾成合同
2.該房屋的完損等級(jí)可以判定為（）。
A.完好房屋
B.基本完好房屋
C.一般損壞房屋
D.嚴(yán)重?fù)p壞房屋
3.張某在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)查驗(yàn)時(shí)，能夠根據(jù)房屋權(quán)屬證書(shū)附圖了解的房屋有關(guān)事項(xiàng)為（）。
A.房屋附屬設(shè)施
B.房屋產(chǎn)權(quán)面積
C.房屋權(quán)界線
D.房屋所有權(quán)人
4.該房屋的環(huán)境噪聲污染源主要為（）。
A.工業(yè)噪聲
B.交通噪聲
C.社會(huì)生活噪聲
D.建筑施工噪聲
5.關(guān)于房屋買(mǎi)賣合同中違約責(zé)任承擔(dān)方式的說(shuō)法，正確的為（）。
A.李某違約，應(yīng)雙倍返還預(yù)付款
B.張某違約，無(wú)權(quán)要求返還預(yù)付款
C.合同若不履行，預(yù)付款應(yīng)返還，但張某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
D.甲機(jī)構(gòu)負(fù)有賠償責(zé)任
「答案及解析」
1.「答案」BD
「解析」居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，諾成合同又稱為不要物合同，合同各方就合同主要條款意思表示一致即告成立的合同，是“實(shí)踐合同”的對(duì)稱，它不依賴物的交付。居間是諾成合同。本題有些難度，大部分考生沒(méi)有選擇D，因此在復(fù)習(xí)合同法內(nèi)容部分，要將合同的概念進(jìn)行區(qū)分和總結(jié)，對(duì)考點(diǎn)進(jìn)行把握。
2.「答案」B
「解析」基本完好房屋是指主體結(jié)構(gòu)基本完好，少數(shù)部件雖然有點(diǎn)損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)維修就能修復(fù)的房屋。
3.「答案」BC
「解析」房產(chǎn)分丘圖以丘為單位，是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，比例尺在1：100～1：500之間。房產(chǎn)分丘圖表示的內(nèi)容除了房產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容，還有房屋權(quán)界限、界址點(diǎn)、界址點(diǎn)號(hào)、房角點(diǎn)、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。
4.「答案」BC
「解析」本題房屋靠近主城區(qū)高架橋，環(huán)境噪聲主要污染源為交通噪聲，其次為社會(huì)生活噪聲。交通噪聲是由交通工具（包括汽車、火車、飛機(jī)、船舶等）發(fā)出的噪聲，其特點(diǎn)是聲源面廣而不固定。社會(huì)生活噪聲主要是指社會(huì)人群活動(dòng)產(chǎn)生的噪聲，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、展覽館、娛樂(lè)場(chǎng)所、體育場(chǎng)館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲等。
5.「答案」C
「解析」張某在簽訂房屋買(mǎi)賣合同之后，明確表示不履行合同，這屬于預(yù)期違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括：①繼續(xù)履行；②采取補(bǔ)救措施；③賠償損失；④支付違約金；⑤定金罰則。預(yù)付款是由雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價(jià)款。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時(shí)預(yù)付款要充抵價(jià)款，合同不履行是預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。
