2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識知識點(diǎn)28
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-08 08:27:23
（四）物權(quán)的特征（掌握）
（1）物權(quán)法定原則。是指物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律確定，而不能由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)。因為物權(quán)是一項重要的民事權(quán)利，物權(quán)制度屬于民事基本制度。
（2）物權(quán)公示原則。各種物權(quán)變動取得必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)物權(quán)變動的方式予以展示，而決定物權(quán)變動取得的效力。物權(quán)公示的方式包括登記、交付、占有等。
一般來說，房屋、土地等不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式是登記，動產(chǎn)物權(quán)的公示方式是交付。中國不動產(chǎn)公示采取登記方式。
（3）物權(quán)優(yōu)先原則。物權(quán)是債權(quán)產(chǎn)生的前提，在物權(quán)和債權(quán)同時存在的情況下，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)優(yōu)于一般的債權(quán)。最典型的是房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即取得擔(dān)保物權(quán)后即可對抗第三人的一般債權(quán)。
二、所有權(quán)（熟悉）
（一）所有權(quán)概述
所有權(quán)是指權(quán)利人依法對自己的財產(chǎn)享有全面支配的權(quán)利。完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益和處分四項權(quán)能。占有、使用、收益、處分四項權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離，而所有權(quán)人并不因此喪失其所有權(quán)，但其所有權(quán)因此而受到限制。
所有權(quán)分為國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)。
（二）不動產(chǎn)所有權(quán)
不動產(chǎn)所有權(quán)主要有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。
中國現(xiàn)行的不動產(chǎn)所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。
（三）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有其所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
（四）共有
1.共有是指兩個以上權(quán)利主體（自然人、法人）對某項財產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有的權(quán)利主體稱為共有人，客體稱為共有財產(chǎn)或共有物，各共有人之間因財產(chǎn)共有形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系稱為共有關(guān)系。
2.共有分為按份共有和共同共有。按份共有也稱為分別共有，是指兩個以上權(quán)利主體對某項財產(chǎn)按照份額享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。
例如，甲、乙合買一處50萬元的房屋，甲出資30萬元，乙出資20萬元，甲、乙各按出資的份額（甲60%，乙40%）對該房屋享有權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。
共同共有是指兩個以上權(quán)利主體對某項財產(chǎn)不分份額、平等地享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。例如，夫妻對共同財產(chǎn)的共有。
3.共同共有與按份共有的主要區(qū)別是：共同共有是不確定份額的共有，只有在共同共有關(guān)系消滅，如婚姻關(guān)系解除，對共有財產(chǎn)進(jìn)行分割時，才能確定各個共有人應(yīng)得的份額。
4.處分按份共有的財產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意；處分共同共有的財產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
因共有關(guān)系消滅而分割共有財產(chǎn)時，在不損害財產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值的前提下，
可以采取以下方法：①實物分割；②變價分割；③作價補(bǔ)償。
三、用益物權(quán)（熟悉）
（一）用益物權(quán)概述
用益物權(quán)是指權(quán)利人依法對他人的財產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。
用益物權(quán)有以下特征：①用益物權(quán)以對物的實際占有為前提，以使用、收益為目的；
②用益物權(quán)是由所有權(quán)派生的物權(quán)；
③用益物權(quán)是受限制的物權(quán)，只具有所有權(quán)權(quán)能中的部分權(quán)能；
④用益物權(quán)是一項獨(dú)立的物權(quán)；
⑤用益物權(quán)一般以不動產(chǎn)為客體。
（二）用益物權(quán)的種類
1.用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。
2.土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
3.建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
4.宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
5.地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。上述他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。
6.地役權(quán)有以下特征：①地役權(quán)是按照合同設(shè)立的；②地役權(quán)是利用他人的不動產(chǎn)；③地役權(quán)是為了提高自己不動產(chǎn)的效益；④地役權(quán)具有從屬性和不可分性。
