2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)13
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2011-11-07 16:30:17
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等條件，依法設(shè)立并到工商登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
按業(yè)務(wù)類型分為：以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；管理型房地主經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對(duì)象的交易。
特點(diǎn)：實(shí)物不發(fā)生空間位移；交易活動(dòng)主要在區(qū)域市場內(nèi)進(jìn)行；交易存在多層次性；買賣和租賃方式并存；二手房市場和新房市場同樣發(fā)達(dá)；對(duì)中介服務(wù)依賴程度高；與金融的關(guān)聯(lián)性大；受法規(guī)政策約束強(qiáng)。
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人）。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得土地使用權(quán)證；完成開發(fā)投資總額的25%以上；轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：
以出讓方式取得的未辦理土地使用權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封的房地產(chǎn)；
依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；
未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2、新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。
預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
新建商品房買賣的基本流程：
預(yù)購人尋找中意樓盤；
預(yù)購人查詢?cè)摌潜P的基本情況；
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同；
辦理預(yù)售合同備案手續(xù)；商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋；
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書；
辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。
新建商品房預(yù)售條件：取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；工程建設(shè)總投資25%以上，并以確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；取得商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件：
商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；
開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；
工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明；
工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說明；商品房預(yù)售方案。
預(yù)售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。
現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價(jià)款的行為。
