2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)知識(shí)點(diǎn)27
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2011-11-08 08:26:38
第四節(jié) 物 權(quán) 法
為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，自2007年10月1日起施行。
物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律。物權(quán)法上所講的物，主要指不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地附著物；動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物，如汽車、電視機(jī)等。
物權(quán)法主要從民事角度明確物的歸屬即確認(rèn)物是屬于誰(shuí)的，明確物的權(quán)利人對(duì)物的利用享有哪些權(quán)利，明確對(duì)物權(quán)如何保護(hù)。
一、物權(quán)概述
（一）物權(quán)的概念及與債權(quán)的區(qū)別（掌握）
物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
債權(quán)是指權(quán)利主體按照合同約定或者法律規(guī)定，請(qǐng)求相對(duì)人為或不為特定行為的權(quán)利。物權(quán)與債權(quán)在下列方面存在區(qū)別：
（1）權(quán)利性質(zhì)上不同。物權(quán)為支配權(quán)，債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)人無須借助于他人的行為就能夠行使其權(quán)利直接支配標(biāo)的物，并通過對(duì)標(biāo)的物的直接支配享受其利益。
而債權(quán)人僅能請(qǐng)求債務(wù)人給付財(cái)產(chǎn)，而不能直接支配債務(wù)人的人身以強(qiáng)制給付，也不能直接支配債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。例如，甲出售自有房屋給乙，在尚未依法律規(guī)定轉(zhuǎn)移其所有權(quán)時(shí)，債權(quán)人乙尚不得直接支配該房屋，排除當(dāng)事人的干涉。
（2）權(quán)利發(fā)生上不同。物權(quán)的發(fā)生實(shí)行法定主義，債權(quán)的發(fā)生實(shí)行任意主義。即物權(quán)的種類和內(nèi)容受法律的限制，不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)，也不允許當(dāng)事人變更物權(quán)的內(nèi)容。
而債權(quán)的發(fā)生并無這樣的限制，當(dāng)事人只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，可以通過合意任意創(chuàng)設(shè)債權(quán)。
（3）權(quán)利效力范圍不同。物權(quán)為絕對(duì)權(quán)，債權(quán)為相對(duì)權(quán)。物權(quán)可以對(duì)抗世間一切人的權(quán)利，屬于絕對(duì)權(quán)或?qū)κ罊?quán)，權(quán)利人之外的一切人均為義務(wù)主體，均負(fù)有不得侵害其權(quán)利和妨害其權(quán)利行使的義務(wù)。
債權(quán)在性質(zhì)上屬于對(duì)人權(quán)，其效力范圍只限于特定的債務(wù)人，債權(quán)人只能請(qǐng)求特定的債務(wù)人給付。即使因?yàn)榈谌说男袨槭箓鶛?quán)不能實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人也不能依據(jù)債權(quán)的效力向該第三人請(qǐng)求排除妨害。
（4）權(quán)利效力不同。物權(quán)具有支配力，債權(quán)的效力則是請(qǐng)求力。物權(quán)的支配力使其具有排他效力（同一物上不能并存內(nèi)容相同的兩個(gè)物權(quán)）、優(yōu)先效力（物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)）和追及效力（物權(quán)人可以追及至標(biāo)的物的所在地行使其權(quán)利）。
在同一標(biāo)的物上可以并存兩個(gè)以上的債權(quán)，各債權(quán)相互平等，不具有排他性和優(yōu)先效力。債權(quán)也沒有追及效力，當(dāng)債權(quán)的標(biāo)的物被第三人占有時(shí)，無論該第三人的占有是否合法，債權(quán)人均不能向第三人請(qǐng)求返還。
（5）在權(quán)利期限上不同。物權(quán)中有些權(quán)利是無期限的，如所有權(quán)，只要所有物存在，所有權(quán)就存在。
債權(quán)則為有期限的權(quán)利，法律上不允許存在無期限的債權(quán)。
（二）物權(quán)的分類（掌握）
物權(quán)主要有下列幾種分類：
（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。凡以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如房地產(chǎn)抵押權(quán)。凡以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如對(duì)一塊手表?yè)碛械乃袡?quán)。
（2）自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的物享有的權(quán)利，即所有權(quán)。他物權(quán)是指在他人的物上設(shè)立的權(quán)利，如抵押權(quán)、地役權(quán)、土地使用權(quán)等。
（3）主物權(quán)和從物權(quán)。主物權(quán)是指本身就獨(dú)立存在，不需要依附于其他權(quán)利的物權(quán)，如所有權(quán)。從物權(quán)是指必須依附于其他權(quán)利而存在的物權(quán)，如抵押權(quán)。
（4）所有權(quán)和限制物權(quán)。為充分發(fā)揮物的效用，法律規(guī)定，權(quán)利人可以在其所有物上為他人設(shè)立權(quán)利，這種權(quán)利的直接效力是限制了所有權(quán)的效用，稱為限制物權(quán)。
用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都是限制物權(quán)。
（三）物權(quán)的效力（掌握）
物權(quán)除因種類不同而有各種不同的效力外，有下列共同效力：
（1）排他效力。是指同一標(biāo)的物，不允許有性質(zhì)不相容的兩個(gè)物權(quán)同時(shí)并存。如甲就同一標(biāo)的物享有完全的所有權(quán)，則乙不能再就該物享有所有權(quán)。
（2）優(yōu)先效力。也稱為物權(quán)的優(yōu)先權(quán)，一般意義上，指就同一標(biāo)的物，物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán)。當(dāng)然，“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”也有例外，
如《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行{中華人民共和國(guó)民法通則）若干問題的意見（試行）》第一百一十九條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。”即所謂“買賣不破租賃”，
（3）迫及效力。是指物權(quán)成立后，無論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落人何人之手，權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行使其權(quán)利。
