2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀相關知識輔導8
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-07-23 08:11:04
☆考點33：
從政府對價格管制或干預的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。
市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。
政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。
☆☆考點34：
▲可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：
1.全國房地產(chǎn)總的供求狀況;
2.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;
3.全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;
4.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。
由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。
☆☆☆☆考點35：
1.按用途(功能)分：居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場
2.按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場
3.按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場
4.接交易方式分：房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場
5.接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場
6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級市場(具體為土地使用權(quán)出讓市場)、房地產(chǎn)二級市場(具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場)、房地產(chǎn)三級市場(具體為商品房、經(jīng)濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)
7.按時間分：過去的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場
☆☆考點36：
房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易雙方的各自利益的最大化而進行的努力。
具體有：賣方與買方之間的競爭，賣方與賣方之間的競爭，以及買方與買方之間的競爭。
根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為：買方市場和賣方市場。
☆☆☆☆考點37：
在經(jīng)濟學里有一個專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài)，即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。
1.完全競爭
完全競爭市場必須具備以下幾個條件：
(1)所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場;
(2)有相當多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者;
(3)市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預測未來的價格;
(4)買者和賣者都可以自由進出市場;
(5)買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預。
2.壟斷競爭
壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點：
(1)賣者和買者都比較多;
(2)產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務等方面存在差別;
(3)市場信息比較完全。
3.寡頭壟斷
寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上，生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產(chǎn)者之間的價格戰(zhàn)往往會使整個市場的產(chǎn)品價格下降，從而使每個生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進行勾結(jié)。
4.完全壟斷
完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。
一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點：
(1)只有一個賣者，而買者很多;
(2)產(chǎn)品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異;
(3)新生產(chǎn)者不能進入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。
造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷)、專利、規(guī)模經(jīng)濟等。
☆☆☆☆考點38：
彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。
在經(jīng)濟學里，將彈性數(shù)值分為5種類型：
1.彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性。
2.彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。
3.彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。
4.彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。
5.彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。
需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線;需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線;需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。
一種房地產(chǎn)需求的價格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。
▲替代品：一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟適用性住房與普通住宅之間。
▲互補品：對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。
供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交;供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交;供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交;供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線;供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。
就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應地就比較大;反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性就相應地比較小。
房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。
房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比
房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價格價格變化的百分比
開發(fā)周期長的房地產(chǎn)，供給彈性較小。
