2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)9
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-07-23 08:12:35
☆☆☆☆考點(diǎn)39：
影響房地產(chǎn)需求量的因素，或者 對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：
1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少;價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
2.消費(fèi)者的收入水平。
3.相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。
4.消費(fèi)者的偏好。
5.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期
☆☆☆考點(diǎn)40：
對(duì)某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：
1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。
2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。
3.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。
4.開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。
它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多;相反，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。
2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開(kāi)發(fā)成本上升會(huì)減少開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。
3.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。
4.開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好，如開(kāi)發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲，則在制定投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣(mài)，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給;如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。
☆考點(diǎn)41：
現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度來(lái)看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收支的改變量。
現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。
現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：
凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量
☆考點(diǎn)42：
房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系。
在下圖(a)中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。
如下圖(b)，以D0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)需求的其他因素不變的前提下，如果消費(fèi)者的收入水平提高，整個(gè)需求曲線將由D0向右位移到D1;如果消費(fèi)者的收入水平下降，整個(gè)需求曲線將由D0向左位移到D2。
☆考點(diǎn)43：
是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者(賣(mài)者)在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。
▲形成供給有兩個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。
☆☆☆考點(diǎn)44：
為直觀地反映現(xiàn)金流量與時(shí)間的關(guān)系，便于分析和計(jì)算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)用圖形描繪出來(lái)，該圖即是現(xiàn)金流量圖。
現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：
1.用一水平線表示時(shí)間，將該水平線劃分為長(zhǎng)短相同的間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位，即計(jì)息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年;
2.劃分了時(shí)間間隔后的水平線，表示一個(gè)從0開(kāi)始到n結(jié)束的時(shí)間序列，在該線的左端，以0表示時(shí)間序列的起點(diǎn)，同時(shí)它也是第一個(gè)計(jì)息周期的起始點(diǎn)，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計(jì)息周期的終點(diǎn)。前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn)。
3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長(zhǎng)短來(lái)表示現(xiàn)金流量的絕對(duì)值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長(zhǎng)。
