2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識輔導(dǎo)7
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-07-23 08:08:52
☆☆☆☆考點23：
任何一項理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個階段：
1.投資機(jī)會尋找;
2.投資機(jī)會評價(又稱投資項目評價、投資方案評價);
3.投資機(jī)會選擇(又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種)。
其中，投資項目經(jīng)濟(jì)評價是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。
投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項投資都包含著收益和風(fēng)險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為3個方面：
1.預(yù)期收益的大小;
2.預(yù)期收益的持續(xù)時間;
3.預(yù)期收益獲取的可靠性(又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等)。
風(fēng)險分析包括風(fēng)險發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個方面。具體來說，如果風(fēng)險一定，投資者會選擇收益最高的;如果收益一定，投資者會選擇風(fēng)險最小的。高風(fēng)險要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險的補償。
根據(jù)風(fēng)險偏好，可以將投資者分為3類：
1.投機(jī)型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。
2.保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。
3.普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。
☆考點24：
成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達(dá)成交易的價格。
理解成交價格，還應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：
1.賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。
2.買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。
3.賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。
市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。
理論價格是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價格
☆考點25：
復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的“利滾利”。
復(fù)利的本利和計算公式為：F=P(1+i)n
復(fù)利的總利息計算公式為：I=P[(l+i)n-1]
☆考點26：
單利與復(fù)利的換算(單利與復(fù)利的可比性);
在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計息的周期數(shù)大于1)單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多;如果要使單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。
由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，因此，為支付流動性補償，實際上的單利利率還應(yīng)比上述計算出的單利利率高一些。
弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計息周期結(jié)束時將本利一起取出后再存入)，采取單利方式只是為了實際計算上的方便。
☆考點27：
以一年為計息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計息期的利率與每年的計息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計算方法，把各種不同計息期的利率換算為一年為計息期的利率。名義利率是指在一個度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計算公式為：
F=P(1+r/m)n×m
式中 F—第 n 期期末的本利和;P—本金;r—名義年利率;m—計息m次;n—計算期。
☆☆☆☆☆考點28：
名義利率與實際利率的換算;
名義利率與實際利率的關(guān)系，可以通過下列公式換算：i=(1+r/m)m-1
式中 i—實際利率;r—名義利率;m—計息m次。
☆☆考點29：
現(xiàn)值+復(fù)利利息=將來值
☆☆考點30：
資金時間價值換算中的假設(shè)條件;
1.資金時間價值換算中采用的是復(fù)利。
2.利率的時間單位與計息周期一致，為年。
3.本年的年末為下一后的年初。
4.現(xiàn)值P是在當(dāng)前年度開始時發(fā)生的。
5.將來值F是在當(dāng)前以后的第n年年末發(fā)生的。
6.年金A是在每年年末發(fā)生的。
7.第一個等差額G和增長率s是在第二年年末發(fā)生的。
☆考點31：
現(xiàn)值與將來值換算：F=P(1+i) n 式中的(1+i)n稱為“一次支付終值系數(shù)”，通常用(F/P，i，n)來表示。
☆考點32：
原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支出。
賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。
原始價值是始終不變的;賬面價值是隨時間的推移而減少的。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。
