2011年房產經紀人經紀相關知識輔導6
來源：育路教育網發(fā)布時間：2011-07-23 08:07:27
☆考點15：
資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利息率”(通常簡稱利率)。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬;從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內的利息與本金的比率，即：利率=單位時間內的利息÷本金。
計算利息的單位時間稱為計息周期。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習慣上按照計算利息的時間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有以下單利和復利兩種。
☆考點16：
1.土地價格
土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格;如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。
土地的生熟程度主要有下列5種：
(1)未征用補償的農地;(2)已征用補償但未做“三通一平”或以上開發(fā)的土地;(3)已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地;(4)在現有城區(qū)內有待拆遷建筑物的土地;(5)已做拆遷補償安置的城市空地。
2.建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。
☆☆☆考點17：
總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格。房地產的總價格一般不能反映房地產價格水平的高低。
單位價格簡稱單價，是指一個計量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格;對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格;對于房地來說，是指單位面積的房地價格。
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價與土地總價的關系是：
樓面地價=土地總價/總建筑面積
樓面地價=土地總價/容積率
認識樓面地價的作用十分重要。在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。
☆☆☆☆考點18：
實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。
名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
☆☆考點19：
上式中的稱為“等額序列終值系數”，通常用(F/A，i，n)來表示。
☆考點20：
式中的稱為“償債基金系數”，通常用(A/F，i，n)來表示。
☆考點21：
房地產投資是指以房地產為對象的投資，是借助于房地產來獲得收益的投資行為。
房地產投資項目經濟評價的步驟;
不同的房地產投資項目，其具體的經濟評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟：
1.估計相關的現金流量;
2.計算有關的評價指標;
3.將評價指標與可接受的標準進行比較，得出評價結論。
☆☆☆☆考點22：
現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。
期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。
期房價格通常低于現房價格。
期房價格與現房價格之間的關系有：
期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償
上述關系是期房與現房同品質(包括工程質量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務等)下的關系。在現實中常常出現同地段的期房價格比現房價格高的相反現象，這主要是由于兩者的品質不同，現房的戶型差、功能已落后。
