2011年房產經紀人經紀相關知識輔導5
來源：育路教育網發(fā)布時間：2011-07-23 08:06:16
☆☆考點10：
“價值”一詞在不同領域有不同的內涵，如有哲學的、美學的，這里所講的價值是經濟學的。在經濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數量的貨幣或其他商品。人們在經濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。
☆☆考點11：
某一房地產的投資價值，是指該房地產對于某個具體的投資者的經濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產所估計的價值。而該房地產的市場價值，是指該房地產對于一個典型的投資者(他代表了市場上大多數人的觀點)的經濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。
投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法——價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機會成本。機會成本越大者，要求的收益率會越高。
投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產投資者對房地產都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產。
☆☆考點12：
內部收益率(IRR) 稱財務內部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為：
求出內部收益率(IRR)后，將其與基準收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：
當IRR>ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
當IRR=ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
內部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：
1.凈現(xiàn)值是一個數額，內部收益率是一個比率。
2.凈現(xiàn)值法需要預先確定一個折現(xiàn)率，內部收益率法則不需要預先確定一個折現(xiàn)率。
內部收益率法存在的問題：
內部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設;二是多重根的問題。
投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量
☆☆☆☆考點13：
資金的時間價值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。
從經濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：
1.通貨膨脹。通貨膨脹會降低未來資金相對于現(xiàn)在資金的購買力，即錢不值錢了。
2.承擔風險。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。
3.資金增值。把資金投入到生產或流通領域后，它會隨著時間的推移而產生增值。
4.機會成本。機會成本(其他投資機會的相對吸引力)是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據機會成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機會。所以，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。
☆☆考點14：
單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算計息。在單利計息的情況下，每期的利息是個常數。
如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數，I 表示總利息，F(xiàn) 表示計算期末的本利和，則：
I=P×i×n F=P(1+i×n)式中 I—利息;P—本金;i—利率;n—計算期;F—第n期期末的本利和
