2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識輔導(dǎo)4
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-07-23 08:05:23
☆☆考點4：
某種房地產(chǎn)的需求，是指消費者(買者)在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。
形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。
如果僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;如果僅有第二個條件，不能命名購買行為實際發(fā)生。所以，在確定需求時，只考查有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。
☆☆☆考點5：
彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴人們一個變量發(fā)生1% 的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。
房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價格彈性。其中，需求的價格彈性通常簡稱需求彈性。
房地產(chǎn)的需求的價格彈性，用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。即：
房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /房地產(chǎn)價格變化的百分比
在通常情況下需求的價格彈性是一個負(fù)數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。
房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費者收入量變化的百分比
房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比
▲房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動1% 所引起的其需求量的百分比變化。
☆☆☆考點6：
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。
由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值大、壽命長久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場的主要特點：
1.交易的物質(zhì)實體不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。
2.交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化的市場。
3.供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同，是一個地區(qū)性市場。
4.容易出現(xiàn)壟斷和投機。
5.較多地受到法規(guī)政策的影響和限制;
6.一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。
7.交易的金額較大，依賴金融機構(gòu)的支持與配合。
8.廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。
▲房地產(chǎn)可以視為實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。
☆☆☆☆考點7：
從營銷的角度來看，市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。
市場=人口 + 購買能力 + 購買動機
市場是：①商品交換的任何場所;②使商品交易雙方接觸的任何安排;③商品交換關(guān)系的總和;④連接商品生產(chǎn)者的橋梁;⑤指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。
市場可以是有形的，也可以是無形的。有形市場是指進(jìn)行商品交易的固定場所，反之則稱為無形市場。
市場必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。
賣方和買方又被稱為市場主體，可供交易的商品又被稱為市場客體。
☆☆☆☆考點8：
房地產(chǎn)市場是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場，交易包括：買賣、租賃、抵押、互換。房地產(chǎn)市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場是指固定的房地產(chǎn)交易場所。
☆☆考點9：
房地產(chǎn)的均衡價格是指房地產(chǎn)的需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。
當(dāng)市場價格偏離均衡價格時，市場上會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場機制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復(fù)到均衡價格水平。一般來說，供給不變，當(dāng)需求增加時，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價格上升。
均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，就必然會形成短缺或過剩，導(dǎo)致買方之間或賣方之間的競爭，產(chǎn)生價格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。
