2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)3
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-07-23 08:04:02
考試指導(dǎo)
☆☆☆☆考點(diǎn)1：
在賣方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，賣方為貴賣，會(huì)極力謀求抬高價(jià)格;買方為賤買，會(huì)極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競(jìng)爭(zhēng)中哪一方對(duì)價(jià)格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場(chǎng)。買方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。
競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競(jìng)爭(zhēng)，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)和買方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)降低價(jià)格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。
☆☆☆☆考點(diǎn)2：
房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有以下幾個(gè)階段：
1.上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋(房地產(chǎn))供不應(yīng)求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋(房地產(chǎn))供給不足，租金和售價(jià)不斷上升;隨著租金和售價(jià)的上升，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲;二手房屋的價(jià)格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2.高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大;大批開發(fā)項(xiàng)目開工;房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。
3.衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤(rùn)也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)完成并投放市場(chǎng)，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現(xiàn)下降。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。
4.低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小;開發(fā)項(xiàng)目開工率低;消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降，
☆☆☆☆考點(diǎn)3：
房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因;
“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲會(huì)使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買者——這些人一般只是想通過買賣牟利，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。
歷史上曾出現(xiàn)過多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀(jì)30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。
房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房?jī)r(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花(期房)，第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。
房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期;②過度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。
可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：
1.消費(fèi)性需求。它是購買或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。
2.投資性需求。它多是購買房地產(chǎn)后用于出租。
3.投機(jī)性需求。投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時(shí)購買(或出售)商品，利用商品價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。
4.盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動(dòng)，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風(fēng)”購買。
房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：
1.與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會(huì)腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢(mèng)想不勞而獲的暴富。
2.形成過程中造成的高房?jī)r(jià)，會(huì)使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢(mèng)想破滅，從而會(huì)對(duì)政府產(chǎn)生不滿情緒，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定不利。
3.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價(jià)值急劇“縮小”，大量房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國(guó)家面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)蕭條。
4.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機(jī)者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負(fù)資產(chǎn)者”，苦不堪言。
5.地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也不利。一是會(huì)降低對(duì)外來投資的吸引力，二是會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，三是會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。
▲在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。
