2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)2
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-07-23 08:01:40
未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析
在一個(gè)區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)講，以前在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有這方面的意識(shí)，因?yàn)樽≌男枨罅看�，進(jìn)行市場(chǎng)定位和細(xì)分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營(yíng)如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營(yíng)者還是投資人在選擇商鋪的時(shí)候都會(huì)慎重考慮。
在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開(kāi)發(fā)的時(shí)間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素，它直接決定我們未來(lái)的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米;社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米;金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門對(duì)商業(yè)面積的開(kāi)發(fā)要求以及建筑形式的要求不同;對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在具體開(kāi)發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開(kāi)發(fā)時(shí)間。開(kāi)發(fā)太早，會(huì)由于居住人口規(guī)模沒(méi)有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，租賃經(jīng)營(yíng)不理想;開(kāi)發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會(huì)損失商業(yè)機(jī)會(huì)。如天通苑，由于一開(kāi)始沒(méi)有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，商業(yè)開(kāi)發(fā)比較晚，所以當(dāng)大量的人口入住后形成巨大的市場(chǎng)需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。
所以，我們必須在具體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開(kāi)發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析;對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析�，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)完全市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，我們開(kāi)發(fā)的目的不僅要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化，而且要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)的最大化。
消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究
消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對(duì)其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對(duì)消費(fèi)者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購(gòu)買行為以及選擇的交通出行方式等方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究。
1.人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入分析。除對(duì)目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對(duì)過(guò)去人口的集聚、膨脹的速度以及將來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非常快，將直接影響整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)行為，而且對(duì)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)產(chǎn)生重大影響。
2.消費(fèi)水平。消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接指標(biāo)，對(duì)零售業(yè)來(lái)說(shuō)是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形，并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買力的概況。
3.收入水平。根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)處于什么樣的狀況。例如個(gè)人年收入在2萬(wàn)元的消費(fèi)者和5萬(wàn)元的消費(fèi)者相比，他們?cè)谶x擇服裝的購(gòu)買場(chǎng)所時(shí)是完全不同的。前者的選擇以市場(chǎng)，而后者主要的選擇地點(diǎn)是專賣店和百貨商場(chǎng)。
4.家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢(shì)進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。
5.交通和出行方式。隨著汽車越來(lái)越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者消費(fèi)的空間和尺度上，對(duì)不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費(fèi)的時(shí)間都有心理尺度，如對(duì)家庭日用消費(fèi)品的需求主要就近完成，在路上的時(shí)間要求在15分鐘以內(nèi);而購(gòu)買服裝、家具電器等商品選擇去大商場(chǎng)和購(gòu)物中心，花費(fèi)的時(shí)間可以比較長(zhǎng)，而交通出行方式改變了消費(fèi)的時(shí)間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時(shí)，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要10分鐘。所以，對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。
6.購(gòu)買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù);二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。
