2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試重點(diǎn)12
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2011-10-11 08:19:24
2、 租賃客體的審查：
（1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無(wú)法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無(wú)法證明其對(duì)該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利；
（2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無(wú)房產(chǎn)三證，其房屋來(lái)源為從房東處承租而來(lái)，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對(duì)待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。
（3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。根據(jù)法律
規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無(wú)效。
（4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨(dú)屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時(shí)同時(shí)要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書(shū)面聲明表示同意。
3、 租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問(wèn)題：
（1） 不得出租的幾種情況：
①未經(jīng)綜合驗(yàn)收的新建房屋：有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收部門(mén)驗(yàn)收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)，二對(duì)承租方的安全造成威脅；
②沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒(méi)有租賃的法律基礎(chǔ)；
③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會(huì)引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任；
④違章建筑的房屋：對(duì)于這類房屋不但規(guī)劃部門(mén)要罰款，強(qiáng)令限期拆除，而且房管部門(mén)也會(huì)因其無(wú)產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰；
⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋；
⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意；
（2） 租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年，超過(guò)部分的無(wú)效。
4、買(mǎi)賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題（案例分析）：
二、房屋買(mǎi)賣
1、 買(mǎi)賣主體的審查：
（1） 買(mǎi)受方：可能會(huì)碰到的情況：
a. 買(mǎi)方是未成年人：
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買(mǎi)賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買(mǎi)房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。
注：我國(guó)《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無(wú)民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的。
