2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試基本制度與政策重點3
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-07-26 08:57:11
(四)合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式：
1、繼續(xù)履行
2、賠償損失
3、給付違約金
4、定金罰則：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%這一比例為強制性規(guī)定，當(dāng)事人不得違反。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金責(zé)任與賠償損失的區(qū)別：定金責(zé)任不以實際發(fā)生的損害為前提，定金責(zé)任的承擔(dān)也不能替代賠償損失。
9、 城市房屋拆遷補償與安置：
1、補償方式：房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
2、拆遷安置：對于拆除租賃房屋，當(dāng)出租人與承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)成協(xié)議成協(xié)議時，為了保障承租人的利益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
10、房地產(chǎn)交易管理：城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。
11、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理：
下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
1、達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，發(fā)球房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
2、司法機關(guān)和行政硬骨頭依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
3、依法收回土地使用權(quán)的。
4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
5、權(quán)屬有爭議的。
6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
7、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。
12、商品房預(yù)售的條件：
1、己交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
4、開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
13、商品房銷售中禁止的行為：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
3、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買賣人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費用。4、商品住宅不得分割拆零銷售。
14、商品房買賣合同：
(一)誤差處理方式：合同未作約定的，按以下原則處理：
1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款。2、面積誤差比絕對值超過3%時，買賣人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
面積誤差比計算公式為：(產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積)/合同約定面積*100%
(二)中途變更規(guī)劃、設(shè)計：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日超10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。
