2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)13
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-07-23 08:16:17
售房時(shí)，開(kāi)發(fā)商在售樓書(shū)的小區(qū)平面圖中標(biāo)有綠地和停車(chē)場(chǎng)，且在業(yè)主入住時(shí)建成。然而由于事先未獲批準(zhǔn)，上述設(shè)施后因修路被拆除。為此，一業(yè)主以開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)，造成居住質(zhì)量下降為由訴至法院，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
兩審之后，法院認(rèn)為，售樓書(shū)系開(kāi)發(fā)商的宣傳資料，且其中注明“僅供參考”字樣，故不能作為合同依據(jù)。因此，被告未構(gòu)成違約，判決駁回原告訴求。小區(qū)停車(chē)場(chǎng)綠化地被拆
2000年12月18日，武某出資43萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套位于河西區(qū)某小區(qū)建筑面積為120余平方米的商品房。武某與小區(qū)開(kāi)發(fā)商某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定：發(fā)生爭(zhēng)議向天津仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。開(kāi)發(fā)公司為武某提供了售樓書(shū)，其中的小區(qū)總平面圖東側(cè)標(biāo)有綠地和停車(chē)場(chǎng)，并注明該小區(qū)占地0.8公頃。2001年8月以后，開(kāi)發(fā)公司對(duì)小區(qū)東側(cè)的房屋及工程垃圾進(jìn)行了清整，建起了停車(chē)場(chǎng)、綠化地和兒童樂(lè)園，并納入小區(qū)內(nèi)。但開(kāi)發(fā)公司此舉其實(shí)并未得到規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)。2004年10月，開(kāi)發(fā)公司占用規(guī)劃路修建的停車(chē)場(chǎng)、綠化地等因修路而被拆除。是否違約原被告各說(shuō)各理
武某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商隱瞞了事實(shí)，使其誤將停車(chē)場(chǎng)、兒童樂(lè)園及綠化地視為小區(qū)的配套設(shè)施，喪失了選擇其他商品房的機(jī)會(huì)，現(xiàn)居住質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境和功能?chē)?yán)重下降，住房嚴(yán)重貶值，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因找開(kāi)發(fā)商及有關(guān)部門(mén)解決問(wèn)題未果，武某于2005年3月提起仲裁申請(qǐng)。但因武某請(qǐng)求事項(xiàng)不屬于《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下內(nèi)容，天津仲裁委員會(huì)不予受理。同年4月，武某訴至法院要求某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付違約金2.15萬(wàn)元。
法庭上，被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)，其與武某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)小區(qū)東側(cè)綠化地及停車(chē)場(chǎng)等沒(méi)有明確約定，且沒(méi)有標(biāo)明在0.8公頃規(guī)劃用地面積之內(nèi)，0.8公頃規(guī)劃范圍內(nèi)的小區(qū)綠地及停車(chē)場(chǎng)至今依然存在，并未拆除。被告還提出，售樓書(shū)中已明示“本售樓書(shū)有關(guān)內(nèi)容及圖片僅供參考，所有細(xì)節(jié)均以政府最后批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。因此，不同意原告訴求。宣傳資料不能作合同依據(jù)。
經(jīng)開(kāi)庭審理及核實(shí)證據(jù)，一審法院判決駁回了原告武某的訴訟請(qǐng)求。宣判后，武某不服，提起上訴。市二中院審理后認(rèn)為，上訴人武某與被上訴人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所簽訂的《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)小區(qū)東側(cè)綠化地和停車(chē)場(chǎng)等沒(méi)有明確約定。被上訴人向上訴人發(fā)放的售樓書(shū)小區(qū)平面總圖中雖標(biāo)有“停車(chē)場(chǎng)”的位圖標(biāo)志，在設(shè)施說(shuō)明中有“充足機(jī)動(dòng)車(chē)泊位”的內(nèi)容，但該售樓書(shū)系被上訴人的宣傳資料。最高法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約……”本案中，當(dāng)事人雙方爭(zhēng)議的停車(chē)場(chǎng)等設(shè)施不在規(guī)劃范圍內(nèi)，且售樓書(shū)中載有“本售樓書(shū)有關(guān)內(nèi)容及圖片僅供參考，所有細(xì)節(jié)均以政府最后批準(zhǔn)之文件為準(zhǔn)”的字樣，故售樓書(shū)不能視為要約，僅為要約邀請(qǐng)，故不能以此作為合同的依據(jù)。被上訴人雖明示涉訴小區(qū)占地0.8公頃，但未明確標(biāo)明0.8公頃之界限，其作法有不當(dāng)之處，但該行為未構(gòu)成違約。綜上，市二中院認(rèn)為，原審判決并無(wú)不當(dāng)，遂判決駁回上訴，維持原判。
