2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識輔導(dǎo)12
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-07-23 08:15:38
什么是泡沫?在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，泡沫就是指價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了價(jià)值，而完全靠投機(jī)活動(dòng)來支撐的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。中國自上世紀(jì)90年代以來，由于社會貧富差距急劇擴(kuò)大，少部分人手中集中了大量貨幣，如何用這些錢去賺更多的錢，成了他們考慮的首要問題。由于種種原因，樓市被他們選中為一個(gè)主要的投機(jī)工具，比如在北京的一些地區(qū)，房價(jià)已經(jīng)超出實(shí)際造價(jià)20多倍，這么大的差距，只能用“泡沫”才能得到合理的解釋。
樓市一旦成了投機(jī)工具，它和需求、供給什么的基本就沒有什么關(guān)系了，而只和投機(jī)者的心理預(yù)期有關(guān)：如果大家都預(yù)期樓市還會繼續(xù)上漲，那么就會有更多的錢涌入樓市，樓市就真的會漲!反過來，如果大家都預(yù)期樓市會跌，那么錢就會流出樓市，樓市也就真的會下跌。
在這種情況下，即便是有再多的人需要住房，但只要他們的需求缺乏支付能力做后盾，對樓市就毫無影響。“不買房運(yùn)動(dòng)”之所以是幼稚的，就在于其所能動(dòng)員的人都是些無力對樓市施加影響的人，無疾而終是其必然的命運(yùn)。但用樓市來投機(jī)也存在一個(gè)問題，那就是誰都擔(dān)心會成為最后一個(gè)接盤者，以中國樓市的泡沫之大，最后一個(gè)接盤者勢必徹底被套牢，很可能幾輩子都翻不過身來，變“炒樓”為“跳樓”是免不了的。在這樣一種心理陰影的影響下，當(dāng)泡沫大到了一定程度，投機(jī)者就會表現(xiàn)出觀望和猶豫。尤其是在房價(jià)已經(jīng)引起了社會公憤，中央又一再表態(tài)要調(diào)控房價(jià)的情況下，就更是如此。
實(shí)際上，在這次大地震之前，樓市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)行將破裂的跡象：比如，2007年上海商品住宅新開工近1600萬平方米、竣工約2800萬平方米，而成交的商品住宅，則只有2097.99萬平方米，不足1/2.廣州在2月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查則表明：在廣州市108個(gè)主流在售樓盤中，與2007年10月前后的房價(jià)相比，有1個(gè)樓盤跌幅超過50%，17個(gè)樓盤跌幅在20%~40%之間，44個(gè)樓盤跌幅在20%以內(nèi)。而跌幅最大的前10個(gè)樓盤，每個(gè)跌幅都超過29%.另外，有21個(gè)樓盤房價(jià)已經(jīng)止步，15個(gè)樓盤處于斷貨階段，只有不到一成，即10個(gè)樓盤房價(jià)還在弱勢上漲。
當(dāng)然，這還不能叫崩潰，只能叫僵局。但對泡沫原理略知一二的人都明白，泡沫一旦不再繼續(xù)增大，距離崩潰也就只差那么一點(diǎn)點(diǎn)了，而這次大地震，就成了捅破泡沫的那個(gè)“針尖”。
地震的影響力，主要就在于它直接作用于人們的心理預(yù)期：在地震的毀滅性后果面前，樓市永遠(yuǎn)上漲，房子可以永遠(yuǎn)保值的神話破滅了，樓市作為投機(jī)工具的價(jià)值和有效性也受到了根本性的挑戰(zhàn)。如成都的不少高檔住房，在地震中都出現(xiàn)了裂縫，這不僅讓業(yè)主產(chǎn)生了嚴(yán)重的不安全感，而且其投資的價(jià)值也大大下降了。一個(gè)自然的疑問是：中國房地產(chǎn)大發(fā)展的30年，恰恰是地震活動(dòng)比較平穩(wěn)的30年，這些像變魔術(shù)一樣從地下冒出來的樓房，其抗震性能究竟如何?
除了房地產(chǎn)開發(fā)商，大部分人對這個(gè)問題的回答恐怕都是否定的。如此一來，人們產(chǎn)生樓市將要下跌的心理預(yù)期也就不可避免，樓市泡沫的破裂隨之而來。
