2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（49）
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-02-13 09:29:33
為了迎接2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，希望對(duì)大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績(jī)！
房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)
1.住宅
（1）根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)部門公布的人口資料，查尋標(biāo)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)區(qū)域所對(duì)應(yīng)的城市區(qū)域內(nèi)未來(lái)某一時(shí)期人口總數(shù)的預(yù)測(cè)值和戶均人口數(shù)量，推算標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)住宅需求總套數(shù)：
住宅需求總套數(shù)=某一時(shí)期人口總數(shù)/戶均人口數(shù)量
（2）根據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬住宅類型目前市場(chǎng)售價(jià)（每套總價(jià)）的范圍（上限和下限），按當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)的抵押貸款方式，推算購(gòu)買此類住宅的家庭每月須支付的還款額：
月還款額=總價(jià)X貸款占總價(jià)比例Xr（1+r）n/[（1+r）n一1]式中 r——個(gè)人住房抵押貸款利率；
n——貸款期總月數(shù)。
根據(jù)月還款額和當(dāng)?shù)氐氖杖脒�貸比①，推算購(gòu)買標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型住宅的家庭年收人范圍：
購(gòu)買標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型住宅的家庭年收入=月還款額X12/收入還貸比
查尋有關(guān)人口統(tǒng)計(jì)資料，確定在有以上所推算的年收入范圍內(nèi)的家庭占標(biāo)的房地產(chǎn)所在城市家庭總數(shù)的比例（HP）。
（3）調(diào)查標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型平均每套住宅的建筑面積，計(jì)算標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型住宅的需求總量（DH，面積）：
DH=住宅需求總套數(shù)XHPX標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型平均每套住宅的建筑面積
以上計(jì)算中，如果使用未來(lái)某個(gè)時(shí)期新增人口的預(yù)測(cè)值，則可得出相應(yīng)時(shí)期新增住宅需求總面積的預(yù)測(cè)值。
2.零售商業(yè)房地產(chǎn)
（1）根據(jù)政府有關(guān)部門公布的標(biāo)的房地產(chǎn)所在城市的城鎮(zhèn)居民家庭購(gòu)買商品支出及其在食品、衣著品、日用品等九大類商品上的分配比例，計(jì)算該城市城鎮(zhèn)居民家庭在標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)的消費(fèi)支出（Eu）：
Eu=城鎮(zhèn)居民家庭購(gòu)買商品支出X城鎮(zhèn)居民家庭在標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)類型的消費(fèi)支出比例
（2）根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)部門公布的標(biāo)的房地產(chǎn)所在城市的現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)和城鎮(zhèn)居民家庭現(xiàn)有人均可支配收入，計(jì)算當(dāng)?shù)鼐用裨跇?biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)的消費(fèi)支出占可支配收入的比值（EvTIv）：
EuTIv=Eu/（城鎮(zhèn)居民家庭現(xiàn)有人均可支配收入X現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)）
（3）根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)部門公布的人口預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，查尋標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)未來(lái)某個(gè)時(shí)期的城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)，計(jì)算該時(shí)期內(nèi)標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民家庭在標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)的消費(fèi)支出（Es）：
Es=預(yù)計(jì)標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)X城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入xEuTlu
（4）根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)部門有關(guān)標(biāo)的房地產(chǎn)所在城市區(qū)域內(nèi)標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)零售額的前3年數(shù)據(jù)，并按（3）所述方法計(jì)算相應(yīng)年份的該城市區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民家庭在標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)的消費(fèi)支出總額（Es），計(jì)算各年前者與后者的比例：TEs=標(biāo)的房地產(chǎn)所在城市區(qū)域內(nèi)標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)銷售額/Es
標(biāo)的房地產(chǎn)所在城市區(qū)域內(nèi)標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)銷售額/Es取各年數(shù)據(jù)的平均值（用STEs表示）。
（5）根據(jù)Es和STEs計(jì)算標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬零售業(yè)在未來(lái)某時(shí)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售額（S）； S=Es×STEs
（6）調(diào)查標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬零售業(yè)年銷售額與年租金的比例（STR），用此比例乘標(biāo)的房地產(chǎn)的每平方米的可行性租金（FR，求取方法參本節(jié)“二、價(jià)格咨詢”），得到標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)每平方米應(yīng)有的銷售額（SPSM）：
SPSM=STRXFR
（7）計(jì)算未來(lái)某時(shí)期標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型的商業(yè)房地產(chǎn)的需求量（DR，面積，平方米）：
DR=S/SPSM
在以上方法中，如在計(jì)算Es時(shí)用對(duì)未來(lái)某年份標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民新增人口總數(shù)的預(yù)測(cè)值和（或）城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增加額的預(yù)測(cè)值，則可得出未來(lái)某年份標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型的商業(yè)房地產(chǎn)新增需求量的預(yù)測(cè)值。
3.辦公樓
（1）根據(jù)前述“房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)供求分析”第二步中關(guān)于最可能使用者的分析結(jié)果，查閱有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料關(guān)于各行業(yè)就業(yè)人口的預(yù)測(cè)以及有關(guān)研究機(jī)構(gòu)對(duì)各行業(yè)就業(yè)人口中使用辦公室的人數(shù)占該行業(yè)就業(yè)總?cè)藬?shù)中的比例，確定標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)中使用辦公室的人數(shù)的比例（OPPi），計(jì)算標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型的辦公樓的潛在使用人數(shù)（戶）：
式中 i——即標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬的某個(gè)行業(yè)；
Pi——i行業(yè)就業(yè)人數(shù)。
（2）調(diào)查標(biāo)的房地產(chǎn)最可能使用者所屬的各行業(yè)中使用辦公室的雇員平均每人使用的辦公室使用面積（SMPP）。
（3）調(diào)查標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型的辦公樓通常的使用面積與建筑面積的比例（UTB），計(jì)算標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類型的辦公樓的需求量（Do，建筑面積）：
Do=PXSMPP÷UTB
