2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（48）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-02-13 09:26:41
為了迎接2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，希望對(duì)大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績！
房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢
房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購置房地產(chǎn)后，在較長時(shí)期內(nèi)持有該房地產(chǎn)，通過出租經(jīng)營，持續(xù)地獲取周期性投資收益，當(dāng)然，一般而言這類投資者也期望所購置的房地產(chǎn)在未來能夠增值。
對(duì)于這種投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人關(guān)鍵要根據(jù)房地產(chǎn)租賃市場的特點(diǎn)把握供需關(guān)系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對(duì)租賃市場進(jìn)行分析，特別是對(duì)影響供給曲線和需求曲線移動(dòng)的因素進(jìn)行分析和預(yù)測。理解物業(yè)未來產(chǎn)租能力的影響因素對(duì)這種投資的分析也有幫助。影響物業(yè)未來產(chǎn)租能力的因素主要有：
（1）房產(chǎn)功效。房產(chǎn)功效是指房產(chǎn)能在多大程度上符合預(yù)計(jì)功能的需要。如果建筑設(shè)計(jì)很差，必然導(dǎo)致功效喪失。更為常見的情況是，由于技術(shù)進(jìn)步和人們生活方式的變化，即使原先設(shè)計(jì)良好的建筑，也有可能走向功能過時(shí)。如果沒有理想的設(shè)計(jì)、布局和輔助設(shè)施，以跟蹤現(xiàn)代產(chǎn)品的走向，房地產(chǎn)的產(chǎn)租能力就會(huì)迅速下降。
（2）區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)位條件在決定城市土地價(jià)值方面具有重要的意義。良好的區(qū)位是指能使運(yùn)輸成本最小，并具備有利的鄰里影響的位置。
城市在發(fā)展的同時(shí)創(chuàng)造和破壞著區(qū)位優(yōu)勢。如果區(qū)位選擇不當(dāng)，很難用其他方面來彌補(bǔ)，投資者面對(duì)的將是高空置和低租金情況，房地產(chǎn)更談不上增值。
區(qū)位優(yōu)勢的建立是個(gè)復(fù)雜的過程，涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化等眾多因素，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)注意積累各方面的信息。
目前，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以住宅、商鋪為主的個(gè)人置業(yè)投資日漸升溫，但開展個(gè)人投資咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)很少，購房投資者迫切地需要得到一些專業(yè)性的指導(dǎo)建議。對(duì)于這種房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要善于把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時(shí)機(jī)人市和出手，在滿足投資者出租獲利需求的基本前提下實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)未來的增值。
要想做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但需要具有房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測與判斷的能力，還應(yīng)具有豐富的市場經(jīng)驗(yàn)。
房地產(chǎn)細(xì)分市場供求分析
無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢還是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢，最基礎(chǔ)的內(nèi)容是進(jìn)行房地產(chǎn)細(xì)分市場的供求分析，因?yàn)橥顿Y者進(jìn)行投資決策時(shí)首先要了解的是他（她）擬投資的房地產(chǎn)所在的細(xì)分市場供求關(guān)系究竟處于什么狀態(tài)，是供求平衡？還是供大于求？或供小于求？房地產(chǎn)細(xì)分市場供求分析就是通過以因果關(guān)系分析為基礎(chǔ)的供給和需求的定量分析，對(duì)咨詢標(biāo)的房地產(chǎn)所在的細(xì)分市場的供求狀況進(jìn)行判斷。
房地產(chǎn)細(xì)分市場供求分析的基本步驟如下：
第一步，投資標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)品分析。
主要從產(chǎn)品的物質(zhì)特征、權(quán)屬特征、區(qū)位和市場吸引力四個(gè)方面進(jìn)行分析。其中1、物質(zhì)特征包括規(guī)模、房地產(chǎn)的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質(zhì)條件、建筑結(jié)構(gòu)類型、建筑類型與風(fēng)格、內(nèi)部裝修及設(shè)備配置等，對(duì)于存量房地產(chǎn)，還包括已使用年限、建筑質(zhì)量、功能折舊和外部折舊狀況等。
2、權(quán)屬特征包括權(quán)屬類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對(duì)土地使用的規(guī)定（年限、用途、容積率）。
3、區(qū)位包括中觀的城市區(qū)位和微觀的位置，中觀的位置指標(biāo)的房地產(chǎn)在城市空間結(jié)構(gòu)中所處的位置，如什么圈層、什么區(qū)域、與城市空間發(fā)展軸的空間關(guān)系。微觀的位置主要包括標(biāo)的房地產(chǎn)與周邊重要設(shè)施和其他房地產(chǎn)的空間關(guān)系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標(biāo)的房地產(chǎn)的可能性）、周邊房地產(chǎn)的用途、交通流量、鄰近地區(qū)的供求狀況及地區(qū)聲譽(yù)。市場吸引力主要指標(biāo)的房地產(chǎn)是否有特別吸引投資者或購買的特殊品質(zhì)，如獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)、優(yōu)美的景觀，對(duì)于存量收益性房地產(chǎn)，其市場吸引力還涉及到標(biāo)的房地產(chǎn)的一些經(jīng)濟(jì)特征，如租賃收入狀況、經(jīng)營費(fèi)用、管理水平、租客類型與結(jié)構(gòu)、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現(xiàn)有租約到期日、續(xù)租條件等）。
第二步，確定細(xì)分市場。
這一步包括界定標(biāo)的房地產(chǎn)的市場區(qū)域和確定標(biāo)的房地產(chǎn)最可能的使用者。1、界定標(biāo)的房地產(chǎn)的市場區(qū)域就是界定能夠與標(biāo)的房地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系的其他房地產(chǎn)所在的空間范圍。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有空間固定性，房地產(chǎn)的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內(nèi)產(chǎn)生。所以房地產(chǎn)的細(xì)分市場首先是一個(gè)空間的概念。
雖然不同類型的房地產(chǎn)其市場區(qū)域內(nèi)涵有一定區(qū)別，但界定市場區(qū)域的方法都涉及時(shí)間距離和地理分界兩個(gè)重要概念。（1）時(shí)間距離指標(biāo)的房地產(chǎn)的使用者在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐囊话銞l件（收入水平、交通方式和生活、消費(fèi)習(xí)慣等）下所能接受的標(biāo)的房地產(chǎn)與另一重要地點(diǎn)之間的時(shí)間距離，如對(duì)于住宅而言，是其與住戶上班地點(diǎn)的時(shí)間距離，對(duì)于零售商業(yè)房地產(chǎn)而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時(shí)間距離，處于不同級(jí)別商業(yè)中心（如社區(qū)級(jí)、區(qū)級(jí)和市級(jí)）的零售商業(yè)房地產(chǎn)，顧客所能接受的時(shí)間距離是不同的。對(duì)于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時(shí)間距離。與住宅和商業(yè)房地產(chǎn)有所區(qū)別的是，辦公樓的市場區(qū)域通常是并不是一個(gè)空間上連貫的區(qū)域，而且它通常有更大的范圍，一般會(huì)涉及整個(gè)城市或城市的某一個(gè)分區(qū)。時(shí)間距離的具體數(shù)據(jù)一般應(yīng)通過市場調(diào)查取得。
2、確定標(biāo)的房地產(chǎn)最可能的使用者，就是根據(jù)第一步分析所知道的標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)品特征，確定最可能愿意使用標(biāo)的房地產(chǎn)的使用者類型及其特征。如對(duì)于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業(yè)、婚姻狀況、家庭規(guī)模等方面的特征。對(duì)于零售商業(yè)房地產(chǎn)而言，就是要明確最可能使用標(biāo)的房地產(chǎn)的商家的商品經(jīng)營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經(jīng)營規(guī)模、業(yè)態(tài)等。而對(duì)作為使用者的商家的研究常常是以對(duì)最終消費(fèi)者（商家的顧客）的研究為基礎(chǔ)的。如哪一類消費(fèi)者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費(fèi)狀態(tài)（日常生活消費(fèi)、大宗商品購物或休閑消費(fèi)）下會(huì)光顧使用標(biāo)的房地產(chǎn)的商家？對(duì)于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產(chǎn)業(yè)、怎樣規(guī)模的企業(yè)或機(jī)構(gòu)？以及這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里？
第三步，預(yù)測需求量。
預(yù)測需求是以因果分析為基礎(chǔ)的，也就是從分析影響需求的主導(dǎo)因素人手。1、對(duì)住宅而言，影響其需求的主導(dǎo)因素是人口，2、零售商業(yè)房地產(chǎn)的市場需求主要受其市場區(qū)域內(nèi)最終消費(fèi)者的收入水平所主導(dǎo)。3、辦公樓的需求則主要與當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)水平及其就業(yè)人口中使用辦公室的人數(shù)密切相關(guān)；借鑒發(fā)達(dá)國家在此方面的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國的實(shí)際情況，對(duì)以上三類房地產(chǎn)的市場需求進(jìn)行定量預(yù)測的方法見“（三）房地產(chǎn)細(xì)分市場需求預(yù)測”。
第四步，預(yù)測供給量。
供給量=標(biāo)的房地產(chǎn)所屬房地產(chǎn)類型的現(xiàn)有存量面積+潛在競爭房地產(chǎn)的面積。
潛在競爭房地產(chǎn)包括正在施工的同類房地產(chǎn)和在標(biāo)的房地產(chǎn)人市時(shí)可能新增的房地產(chǎn)。
潛在競爭房地產(chǎn)的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動(dòng)力成本、房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤率。
第五步，分析需求與供給的相對(duì)關(guān)系。
根據(jù)第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行判斷：
當(dāng)供給等于需求，即供求平衡；
當(dāng)供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量；
當(dāng)供給小于需求，即供不應(yīng)求，剩余需求=需求量一供給量。
