2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟(jì)概論輔導(dǎo)：適用于新開發(fā)土地的基本公式
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-04-14 15:36:19
育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟(jì)概論輔導(dǎo)，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！
適用于新開發(fā)土地的基本公式
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：
新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
上式中：
開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%
實(shí)際測算時通常分為下列3大步驟進(jìn)行：
（1）計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。
（2）計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。
（3）計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。
對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。
「例」某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一千”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%.試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）
「解」求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率
得出：
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息）/1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息）/（1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積 =（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息）/（1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積=436（元/㎡）
