2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（41）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-02-13 09:12:53
為了迎接2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，希望對(duì)大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績(jī)！
房地產(chǎn)代理合同千差萬別。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些國(guó)家（地區(qū)）會(huì)形成一些主要的合同類型，如美國(guó)有以下5種主要的合同類型，根據(jù)這些不同的合同，也就形成了房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)運(yùn)作的5種方式：
（1）獨(dú)售權(quán)（ExclusiveSellingRight）合同。此合同規(guī)定，如賣主自己或通過其他經(jīng)紀(jì)人把房子賣掉了，原獨(dú)售權(quán)經(jīng)紀(jì)人仍享受請(qǐng)求付傭金的權(quán)利。
（2）獨(dú)售權(quán)共享合同（TheSharingContractOfExclusivesellingRight）。合同規(guī)定賣主和經(jīng)紀(jì)人共享房屋出售的權(quán)利，如果賣主先賣出，經(jīng)紀(jì)人無權(quán)要求傭金。
（3）開放出售權(quán)合同（TheContracto{OpentoSellingRight）。賣主與多個(gè)經(jīng)紀(jì)人簽約，誰賣出誰享有傭金。
（4）凈賣權(quán)合同（TheContractofSelling—out）。賣主給經(jīng)紀(jì)人一個(gè)底價(jià)，賣出超過部分歸經(jīng)紀(jì)人作傭金。
（5）聯(lián)營(yíng)制（JointManagement）。由賣主與幾家經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合簽約，賣出后傭金由經(jīng)紀(jì)公司、相關(guān)經(jīng)紀(jì)人分成。
以上5種運(yùn)作方式中，經(jīng)紀(jì)人都希望與賣方簽訂獨(dú)售權(quán)（ExclusiveSellingRight）合同。而事實(shí)上，這種方式也是最為常見的代理合同。
從我國(guó)目前情況來看，新建商品房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本采用代理方式，而存量房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以居間方式為主。
根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，由于代理業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托方之間的法律關(guān)系更加簡(jiǎn)單明了，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著人們法律意識(shí)和服務(wù)消費(fèi)意識(shí)的不斷進(jìn)步，代理業(yè)務(wù)將更具發(fā)展前途。
從提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)作效率及增進(jìn)社會(huì)福利的目的出發(fā)，應(yīng)提倡發(fā)展獨(dú)家代理的代理業(yè)務(wù)運(yùn)作方式，即委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)交易事宜。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得招攬已由另一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。推廣獨(dú)家代理方式，可以避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)以及不必要的重復(fù)勞動(dòng)。
