2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人房產(chǎn)經(jīng)紀概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（17）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-02-12 17:12:10
為了迎接2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了房產(chǎn)經(jīng)紀人房產(chǎn)經(jīng)紀概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！
房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的開設(shè)
一、門店開設(shè)的工作程序（熟悉）
目前在我國，以存量住房經(jīng)紀業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，大多采用有店鋪經(jīng)營模式。門店是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承接、開展存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)的基層組織和具體場所，是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)企業(yè)形象展示的主要窗口。
開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀門店必須充分考慮房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營范圍和目標市場定位，以符合房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)自身的長遠發(fā)展為前提，周密籌劃，合理設(shè)置。
具體而言，一般應(yīng)按照以下步驟依次進行：
第一，區(qū)域選擇。也就是確定在哪個（或哪些）區(qū)域設(shè)置門店。首先要確定目標市場，找準服務(wù)對象，然后再依據(jù)目標市場、服務(wù)對象選擇最佳的區(qū)域。
第二，店址選擇。也就是在所確定的城市區(qū)域內(nèi)選擇最佳位置的店鋪。當門店所在區(qū)域確定后，必須進行周密的市場調(diào)查，對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，包括競爭的門店、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線、停車位等。進行實地調(diào)查。如果區(qū)域內(nèi)有競爭對手，還要深入調(diào)查競爭對手的客戶上門量、看房量等指標。
在市場調(diào)查充分完成的前提條件下，一般同一區(qū)域應(yīng)確定若干備選門店（至少不低于兩個），對備選門店的成本、廣告性、客流量、潛在交易量等指標進行對比分析，并在此基礎(chǔ)上測算每個門店的投資回報率，通過權(quán)衡選擇最優(yōu)的門店。
第三，租賃談判和簽約。選定門店，應(yīng)及時與門店業(yè)主進行談判。通過市場調(diào)查及篩選可確保談判具有客觀性及合理性，能切人談判要點和重點。待雙方達成租賃共識，便簽訂正規(guī)的租賃合同。
第四，開業(yè)準備。確定門店的具體位置后，需要抓緊時間投資改造、裝修，并擬定切實可行的實施方案，以保證門店開業(yè)前的準備工作有條不紊的進行。
二、門店設(shè)置的區(qū)域選擇（熟悉）
1.由于城市內(nèi)部不同區(qū)域存量房市場的客源、房源以及市場狀況均有差異，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身的目標市場定位來選擇設(shè)置存量房業(yè)務(wù)門店的具體區(qū)域。
2.具體而言，就是要根據(jù)各區(qū)域客戶的消費形態(tài)、結(jié)構(gòu)，同類型客戶和業(yè)主的集中程度，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的存量、戶型、周轉(zhuǎn)率、價格等與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)目標市場的吻合程度來選擇設(shè)置門店的區(qū)域。
對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)而言，目標區(qū)域的選擇是否準確，將直接關(guān)系著經(jīng)營的好壞。
3.選擇目標區(qū)域前，經(jīng)紀機構(gòu)首先應(yīng)對所在城市的存量房市場進行調(diào)查和分析。目前中國存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要在住宅市場開展，調(diào)查和分析的指標主要應(yīng)包括銷售及租賃的成交額比例，銷售及租賃的成交面積比例，成交單位的面積、成交戶型，成交單價與周轉(zhuǎn)率。從宏觀市場到中觀市場，直至微觀市場進行深入細致的分析研究后，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的目標市場確定最佳區(qū)域。
