2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)概論知識點2
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-07 14:38:48
（1） 代理人以委托人的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行代理活動，
由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔(dān)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則是處
于獨立地位，以自己的名義來從事經(jīng)紀(jì)活動，其法律后果由自
己承擔(dān)。
（2） 代理人在交易活動中，代表委托人（買方或賣方）與第三人（買方或賣方）發(fā)生直接買賣關(guān)系，而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)紀(jì)活動中，必須由買賣雙方發(fā)生直接關(guān)系，進(jìn)行交易。
（3） 代理人在交易活動中向第三人地理表達(dá)自己的意志，有一定權(quán)利控制商品的價格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則向交易雙方表達(dá)的是買賣雙方的意志，無權(quán)控制商品價格及銷售條件，也無資格簽訂交易合同。
（4） 代理人只行使委托人委托的權(quán)利和義務(wù)，對第三人不具有任何權(quán)利和義務(wù)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則獨立對當(dāng)事人雙方負(fù)有同等權(quán)利與義務(wù)，但無權(quán)替交易雙方的任何一方行使權(quán)利。
（5） 代理人的服務(wù)范圍較經(jīng)紀(jì)人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關(guān)系，代理人只能為一定的委托人進(jìn)媒介行為，而不能為其他人進(jìn)行；經(jīng)紀(jì)（居間）人則同交易雙方之間沒有固定的連續(xù)性關(guān)系，可以根據(jù)自己的意志為其他人從事中介服務(wù)活動。
（6） 代理人只能向委托人索取報酬，在獲取服務(wù)報酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據(jù)代理完成量的程度及結(jié)果決定報酬數(shù)額，經(jīng)紀(jì)（居間）人則可同時向交易雙方或任何一方索取報酬，收費標(biāo)準(zhǔn)一般按政府有關(guān)規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報酬，否則只能收取成本費。
2、咨詢服務(wù)與經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)
中介服務(wù)活動包括咨詢服務(wù)和經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)。咨詢服務(wù)的內(nèi)容包括政策、法規(guī)、信息咨詢、市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資分析、可行性研究、項目策劃、營銷策劃等活動，專業(yè)性要求較高，經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)中也包含有一定的咨詢服務(wù)內(nèi)容，但經(jīng)紀(jì)（居間）活動中不包括咨詢服務(wù)活動。在我國的一些經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定中，將咨詢服務(wù)也列入經(jīng)紀(jì)活動，但實質(zhì)上有一定的區(qū)別。根據(jù)委托咨詢合同與經(jīng)紀(jì)（居間）合同的法律關(guān)系，對兩者進(jìn)行區(qū)別比較：
（1） 咨詢委托人在法律關(guān)系上只涉及委托人，直接獨立對委托人先
使自己的權(quán)利和義務(wù)，不存在交易中的第三人；而經(jīng)紀(jì)（居間）
人或代理人都會涉及到第三人。
（2） 咨詢委托人在其經(jīng)濟活動中，向委托人直接提供自己的勞動產(chǎn)品；而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)濟活動中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務(wù)。
（3） 咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務(wù)費；而經(jīng)紀(jì)（居間）人收取是中介費。咨詢委托人根據(jù)合同向委托人提供真實可靠的信息，或回答正確的咨詢意見，或提供咨詢報告書后，無論這些信息、意見或報告結(jié)論對委托人是否適用，都不影響委托人取得報酬；雖然經(jīng)紀(jì)（居間）人也給交易雙方提供信息或估價等咨詢服務(wù)，但如果只是為促成交易而提供一般性市場信息，要等到交易雙方訂約成功后，經(jīng)紀(jì)（居間）合同才告成立為依據(jù)，經(jīng)紀(jì)（居間）人才能取得傭金。否則只能收取成本費。
