2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試重點(diǎn)15
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2011-10-11 08:21:54
其他注意事項(xiàng)：
1、合同簽訂基本要求：
1.1 合同文字用語(yǔ)要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。比如：“7個(gè)工作日”和“7天”的概念是不一樣的。
1.2 合同簽訂是一項(xiàng)嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認(rèn)或合同修改校對(duì)章。
1.3 合同條款空白出最好用“×”或“無(wú)”表明無(wú)約定。
1.4 定金不得超過(guò)總價(jià)款的20%，超過(guò)部分無(wú)效。
1.5 合同約定仲裁條款，要寫(xiě)明仲裁機(jī)構(gòu)。不得寫(xiě)“物業(yè)所在地仲裁委員會(huì)”、也不得寫(xiě)“杭州市仲裁委員會(huì)”，而是“杭州仲裁委員會(huì)”。否則，約定不明無(wú)效。
四、法律知識(shí)問(wèn)與答
1、承租人可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋嗎？
「問(wèn)題」
我和老公剛結(jié)婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》，2002年1月的一天，房東突然來(lái)人，說(shuō)要我們馬上搬出去，房東已將該房以62萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)了出去，并收下了5萬(wàn)元定金，房東同時(shí)提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。我和老公一聽(tīng)，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個(gè)招呼，提前告訴我們，而且，聽(tīng)人說(shuō)，我們也可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)這套房子，不知我們到底該怎樣保護(hù)自己的權(quán)利。
「解答」
根據(jù)我國(guó)的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。同時(shí)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：房屋所有人出賣(mài)出租屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。“基于以上規(guī)定，房東出賣(mài)房屋，未提前三個(gè)月履行通知義務(wù)，房東與買(mǎi)房人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，你們完全可以要求用相同的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)此房。
2、房屋出租共有人要點(diǎn)頭
「問(wèn)題」
我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過(guò)他的同意，要求我們退房，請(qǐng)問(wèn)我們的租賃有效嗎？
「解答」
依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無(wú)效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。
3、承租人有沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？
「問(wèn)題」
2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。2001年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來(lái)房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人了。請(qǐng)問(wèn)王某有沒(méi)有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其他人？
「解答」
王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人，要看雙方的租賃合同中有沒(méi)有約定。如果沒(méi)有約定，則王某轉(zhuǎn)租必須事先征得房東的同意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
4、出租人是否能將已出租的房屋賣(mài)掉？
「問(wèn)題」
李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金400元。雙方隨后到有關(guān)部門(mén)辦理了登記備案手續(xù)。1997年9月李某打算將這套房子賣(mài)掉，問(wèn)趙某是否有興趣，趙表示無(wú)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)。李某隨將這套房子于1998年1月買(mǎi)給了黃某，雙方訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并到有關(guān)部門(mén)辦理了登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。黃某取得了該房屋所有權(quán)后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無(wú)關(guān)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對(duì)房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。
「解答」
1）根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣(mài)，須提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2）李某在欲將出租房屋出賣(mài)以前，提前4個(gè)月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購(gòu)買(mǎi)的情況下，也即主動(dòng)放棄自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下，才將房屋賣(mài)給了黃某，雙方簽訂了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。
3）在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣(mài)、贈(zèng)予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。
4）在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 黃某無(wú)權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿(mǎn)。
