2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)精講18
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-09-27 15:59:25
2.提高市場占有率的目標(biāo)
市場占有率是指在一定的時期內(nèi)的某類產(chǎn)品市場上，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷售量占同一類產(chǎn)品銷售總量的比例，或銷售收入占同一類產(chǎn)品銷售收入的比例。
市場占有率是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和產(chǎn)品競爭力狀況的綜合反映，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位和興衰。為了提高企業(yè)的市場占有率，剛剛進(jìn)入新市場的企業(yè)采用滲透定價法，以低廉的價格、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，
吸引消費者選擇自己的產(chǎn)品；或采用快速滲透定價法，即加大廣告宣傳費用投入，以低廉的價格進(jìn)入市場；市場中的原有企業(yè)在新的項目推出后，快速降價，利用先進(jìn)入者優(yōu)勢，排擠新進(jìn)入企業(yè)，都是選擇了市場占有率定價目標(biāo)。
3.穩(wěn)定價格目標(biāo)
穩(wěn)定價格目標(biāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)為維護(hù)企業(yè)形象，采取穩(wěn)定價格的做法。良好的企業(yè)形象是企業(yè)的無形資產(chǎn)，是企業(yè)成功運用市場營銷組合取得消費者的信賴，是長期積累的結(jié)果。
為了維護(hù)企業(yè)形象或為了阻止帶有風(fēng)險的價格競爭，經(jīng)常會采用穩(wěn)定價格的價格定價目標(biāo)。穩(wěn)定價格缺乏靈活性，那些具有一定知名度的品牌企業(yè)或品牌項目可以選擇這種目標(biāo)。
4.過渡定價目標(biāo)
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)受到建材價格上漲、同行業(yè)競爭激烈等方面的猛烈沖擊時，商品房無法按正常價格出售，為避免倒閉，企業(yè)往往推行大幅度折扣，以保本價格甚至虧本價格出售商品房以求收回資金，維持營業(yè)。
值得注意的是，這種定價目標(biāo)只能作為特定時期內(nèi)的過渡性目標(biāo)。
5.競爭定價目標(biāo)
價格競爭是市場競爭中的重要方面，處于激烈市場競爭環(huán)境中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常采用價格變化作為競爭手段。
房地產(chǎn)定價原則
房地產(chǎn)定價原則有：①定價范圍浮動的原則；②反映市場供求的原則；③體現(xiàn)物業(yè)價值的原則。
成品導(dǎo)向定價法
由于各類房地產(chǎn)價格的高低不同程度受到成本費用、市場需求和競爭狀況以及政府政策等因素的制約，可以采用不同的定價方法。房地產(chǎn)定價方法有很多，歸納起來，可以分為成本導(dǎo)向定價法、需求導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法和比較定價法。
成本導(dǎo)向定價法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價基礎(chǔ)的定價方法，也是企業(yè)普遍采用的一定價方法。具體包括：
1.成本加成定價法
成本加成定價法是在單位產(chǎn)品總成本基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益，再加上應(yīng)上交的稅金和應(yīng)該發(fā)生的費用，確定房地產(chǎn)單位價格的方法。其公式如下：
房地產(chǎn)單位價格=[房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）]÷（1-銷售稅費率）
其中，成本加成率的確定是定價的關(guān)鍵。一般而言，成本加成率的大小與房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資利潤、商品的需求彈性有關(guān)。需求彈性大，則成本加成率宜低，以求薄利多銷；需求彈性小的商品，成本加成率不宜太低，以求得盡早收回投資。
2.盈虧平衡定價法
盈虧平衡定價法又稱收支平衡定價法、損益平衡定價法。盈虧平衡分析旨在既定的固定成本、單位變動成本和價格條件下，確定能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)收支平衡的產(chǎn)銷量。收支平衡點也稱損益平衡點或盈虧平衡點。
盈虧平衡定價法側(cè)重于總成本費用的補償，這對經(jīng)營多種房地產(chǎn)項目的企業(yè)極為重要。其缺點是要先預(yù)測產(chǎn)品銷售量，銷售量預(yù)測不準(zhǔn)，成本不準(zhǔn)，價格就定不準(zhǔn)，而且它是根據(jù)銷售量倒過來推算價格。
3.變動成本定價法
變動成本定價法即以單位面積變動成本為定價基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價。其公式為：
售價=單位變動成本+單位貢獻(xiàn)額
其中，貢獻(xiàn)的意義在于：單位面積的銷售收入在補償其變動成本后，首先用于補償固定成本費用。
4.目標(biāo)利潤定價法
該方法以總成本和目標(biāo)利潤為定價原則。定價時，先估算出來未來可能達(dá)到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎(chǔ)上，加上預(yù)期的目標(biāo)利潤額，然后計算價格。
