2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)精講12
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-09-27 15:54:32
上圖中，Q1為市場最低需求量，是指不需任何刺激需求的費(fèi)用也會有的基本銷售量。
QM為市場預(yù)測量。隨著行業(yè)營銷費(fèi)用的增加，市場需求也增加，一般地，當(dāng)行業(yè)市場營銷費(fèi)用計(jì)劃為M時(shí)，相應(yīng)可預(yù)測有QM的市場需求。
Q2為市場潛量。行業(yè)營銷費(fèi)用的增加，開始時(shí)刺激需求水平以加速度增高，隨后變成以減速度增高。當(dāng)市場營銷費(fèi)用超過一定水平后，就不會再刺激需求了，此時(shí)對應(yīng)的市場需求的上限，稱為市場潛量。
市場最低量Q1和市場潛量Q2之間的距離（Q2-Q1）示出需求的市場敏感性，也就是說，Q2和Q1之間的間距（Q2-Q1）較大時(shí)，產(chǎn)品的市場營銷敏感性強(qiáng)；Q2和Q1的間距較小時(shí)，產(chǎn)品的市場營銷敏感性較弱。
（2）產(chǎn)品的市場預(yù)測：一般地，某個(gè)行業(yè)的市場營銷費(fèi)用只能有一個(gè)水平，這一水平所對應(yīng)的市場需求稱為市場預(yù)測。
（3）市場潛量：是指預(yù)期的市場需求，而不是最大的市場需求。
（4）區(qū)域需求：房地產(chǎn)位置固定，區(qū)域性強(qiáng)，不能像普通工業(yè)產(chǎn)品那樣可移動并去占領(lǐng)不同區(qū)域的市場，它至多只能吸引附近區(qū)域或功能類似區(qū)域的部分需求。
（5）項(xiàng)目預(yù)測：是指公司在不同水平的市場營銷努力下對項(xiàng)目銷售或租賃情況的預(yù)測。項(xiàng)目預(yù)測主要包括以下內(nèi)容：銷售速度與價(jià)格、資金回籠速度和項(xiàng)目銷售與租賃的比例。
2.需求預(yù)測的方法
需求預(yù)測方法基本上有兩大類，一類是定性預(yù)測，另一類是定量預(yù)測。常用的定量預(yù)測方法又有時(shí)間序列分析法和統(tǒng)計(jì)需求分析法。
房地產(chǎn)細(xì)分市場競爭分析
1.競爭分析的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：競爭對手及潛在競爭對手的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查；對競爭對手的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析；
對競爭對手商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究；對競爭對手廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究；
對競爭對手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來競爭情況的分析與估計(jì)等；
整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭對手的市場占有率；競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向。
但在實(shí)際操作中卻因房地產(chǎn)市場信息披露制度的不健全、房地產(chǎn)市場化的程度不高、政府干預(yù)過多以及對房地產(chǎn)市場的特性認(rèn)識不足等原因，出現(xiàn)了不少不該出現(xiàn)的失誤，如供應(yīng)量、空置率、價(jià)格等方面常見的失誤。
2.競爭分析的方法
房地產(chǎn)區(qū)域性強(qiáng)，市場競爭不完全，所以競爭情況分析要根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的特性來分析競爭情況。在競爭分析實(shí)務(wù)操作中很有效的分析方法是樓盤營銷實(shí)證分析比較法。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，通常都要將此前已經(jīng)開發(fā)過的同類樓盤拿來參考、比較、分析。要做到這一點(diǎn)，就必須在同類樓盤中，找出比較具有代表性的樓盤，考察它們的銷售情況。
我們應(yīng)該從以下方式去選擇有代表性的樓盤：
①尋找環(huán)境特性類似的項(xiàng)目；
②尋找投資方式類似的同類項(xiàng)目；
③尋找同區(qū)域條件相類似的項(xiàng)目；
④尋找目標(biāo)客戶比較類似的項(xiàng)目。
幾種主要用途房地產(chǎn)市場的需求預(yù)測
1.住宅開發(fā)的需求預(yù)測與競爭分析
（1）住宅需求市場區(qū)的建立：在特定的市場供應(yīng)圈里，對出租的住宅區(qū)的總體需求，決定于兩方面的關(guān)系：
①購房者的區(qū)位偏好、購買能力；
②開發(fā)商提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量。
