2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)精講11
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-09-27 15:53:48
2.可行性研究的過程
可行性研究從廣義上來講包括投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項目的評估和決策4個工作階段，從狹義上來講是指詳細(xì)可行性研究。
（1）投資機(jī)會研究：在可行性分析專業(yè)人士考慮企業(yè)目標(biāo)和項目可能產(chǎn)出的結(jié)果之前，投資目標(biāo)本身應(yīng)給予明確界定。美國房地產(chǎn)投資分析專家詹姆斯。格拉斯坎普認(rèn)為可以將房地產(chǎn)可行性分析分解成三類問題：
①在預(yù)先確定的地塊上，研究開發(fā)類型。這時，企業(yè)已經(jīng)選定了一個地塊，要研究的是在各種開發(fā)類型中選擇一個最能滿足企業(yè)目標(biāo)的開發(fā)類型。在這種情況下，地塊的自然條件和法律約束以及根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定的區(qū)位條件就構(gòu)成了分析的出發(fā)點；
②預(yù)先確定的投資類型，尋找合適的地塊；
③在投資資金確定的情況下尋找投資機(jī)會。投資機(jī)會研究階段投資估算的精確度為±30%.
（2）初步可行性研究：對某投資項目產(chǎn)生投資意向后，房地產(chǎn)投資商應(yīng)要求對方提供較詳細(xì)的項目背景資料，然后派人到項目所在地組織專家進(jìn)行周密的調(diào)查取證，先進(jìn)行初步可行性分析，然后才進(jìn)行全面的項目前分析。
具體分析內(nèi)容有：①初步可行性研究的角度與方法。項目分析的角度與方法決定了房地產(chǎn)項目前分析的質(zhì)量。可行性研究的結(jié)論能否更接近事實，關(guān)鍵就在于怎樣選取項目分析的角度；
②識別各種限制條件；
③初步財務(wù)可行性。
（3）詳細(xì)可行性研究：是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
主要內(nèi)容有：①項目概況；
②開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查；
③市場需求和競爭分析。這部分內(nèi)容是整個可行性研究的重中之重，市場需求預(yù)測和競爭情況分析準(zhǔn)確與否直接關(guān)系項目的發(fā)展前景；
④成本估算；
⑤項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)形式研究；
⑥開發(fā)建設(shè)計劃及銷售計劃；
⑦項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；
⑧結(jié)論及建議。
（4）項目的評估和決策：按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。
房地產(chǎn)市場細(xì)分市場需求預(yù)測
1.需求預(yù)測的相關(guān)概念
（1）產(chǎn)品的市場需求：是指在特定地理范圍、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。市場總需求不是一個固定的數(shù)字，而是給定條件下的函數(shù)。
