2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試房產(chǎn)經(jīng)紀實務精講8
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-09-27 15:51:43
6.人文社會經(jīng)濟資料的搜集
人文社會經(jīng)濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由次級資料獲得。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動人口對商業(yè)經(jīng)營形態(tài)有密切的關(guān)系，各級產(chǎn)業(yè)的消費水平及對房地產(chǎn)的需求有明顯差異。
7.公共設施資料的搜集
公共設施建設在城市發(fā)展過程中是非常重要的，要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，
以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設施的多少及完善與否直接影響房地產(chǎn)的品質(zhì)及價格。
8.商圈資料的搜集
一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活形態(tài)、消費行為等。針對商圈內(nèi)的人口密度、消費能力，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為：
①鄰里中心型，半徑大約在一公里，一般稱為“生活商圈”，
②大地區(qū)中心型，通常指公交路線可能延伸到達的地區(qū)，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”；
③副城市中心型，通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)；
④城市中心型，又可以稱為中央商務區(qū)，其覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。
9.房地產(chǎn)市場景氣資料的搜集
銷售率及消化速度只是交易量的一個結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場的“景氣”衡量標準界定在交易量上是較客觀的。金融政策是影響整個房地產(chǎn)市場景氣的最重要因素，因此房地產(chǎn)開發(fā)商應多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。
10.銷售資料的搜集
對市場了解的方式就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產(chǎn)品供求情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等。一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。
11.競爭項目資料的搜集
競爭項目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。
12.租金資料的搜集
租金根據(jù)房屋種類、房齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。
房地產(chǎn)市場預測的作用
房地產(chǎn)市場預測的作用有：
①房地產(chǎn)市場預測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進行營銷決策的基礎；
②房地產(chǎn)市場預測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的重要手段；
③房地產(chǎn)市場預測可以降低市場的不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場風險。
房地產(chǎn)市場預測的種類
房地產(chǎn)市場預測，按預測時間的長短，可分為短期預測、中期預測和長期預測；按預測對象的范圍，可分為宏觀市場預測和微觀市場預測；按預測方法的性質(zhì)，可分為定性預測和定量預測。
1.短期預測、中期預測和長期預測
短期預測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計劃的預測。中期預測是指企業(yè)對1～5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及其發(fā)展趨勢的預測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。長期預測是指房地產(chǎn)企業(yè)對5年以上的房地產(chǎn)市場變化及其趨勢的預測。
