房地產經紀人輔導資料：房地產經濟概論（2）
來源：育路教育網發(fā)布時間：2011-08-22 09:53:17
二、房地產經紀直營連鎖與特許加盟連鎖經營模式的比較
1.房地產經紀直營連鎖與特許加盟連鎖經營模式雖然都屬于連鎖經營，具有一定的共性，但兩者的差異也是非常明顯的。
2.直營連鎖模式的優(yōu)點是：①由于所有權與經營權的統(tǒng)一，加上直接行政管理的管理制度，這種模式的可控程度高，有利于制度的貫徹執(zhí)行;②信息搜集范圍擴大，信息利用率高，在房源、客源不斷增加的同時提高了雙方的匹配速度，使得成交比例提高;③對員工的統(tǒng)一培訓和管理，使業(yè)務水平提高，客戶信任度增大，競爭能力相應提高，同時，完善的培訓體系和較大的發(fā)展空間可以留住很多優(yōu)秀的房地產經紀人。
3.但是，當直營連鎖經營發(fā)展到較大規(guī)模時，其劣勢就逐漸顯現(xiàn)：由于直營連鎖不僅是經營模式的克隆，還是資本的擴張，每一家連鎖分店的擴充，都是由總店直接投資，在企業(yè)發(fā)展到一定階段后，容易出現(xiàn)總店資金周轉不靈或虧損的情況，而且在跨區(qū)域擴張的時候，還經常出現(xiàn)時間、地域、地方法規(guī)、文化等方面的限制，企業(yè)發(fā)展逐漸緩慢;加上各直營連鎖店的自主權力較少，積極性不高，也不利于企業(yè)的長期發(fā)展。
4.相比之下，特許經營模式在這方面的優(yōu)勢非常明顯。對于特許人而言，可以不受資金的限制迅速擴張，品牌影響可以迅速擴大;在經紀全球化的趨勢下，可以加快國際發(fā)展戰(zhàn)略;可以降低經營費用，集中精力提高企業(yè)的管理水平;由于加盟者是自負盈虧，在市場發(fā)生變化的情況下，加盟者承擔主要風險，降低了特許者的風險。
5.對加盟者而言，特許經營模式解決了他們在資金和經驗上的限制，且加盟，就可以得到一個已被實踐檢驗行之有效的商業(yè)模式和經營管理方法，以及一個價值很高的品牌的使用權，還可以得到特許者的指導和幫助，這些都將大大降低加盟者的投資創(chuàng)業(yè)風險;由于自主權較多，能夠最大限度地發(fā)揮加盟商的積極性、主動性和創(chuàng)新性，有利于企業(yè)的長期發(fā)展。
正是得益于特許加盟連鎖經營模式的上述優(yōu)勢，特許加盟連鎖經營模式在美國取得了驕人的業(yè)績：全美特許加盟連鎖經營房地產經紀機構數(shù)量僅占房地產經紀機構總數(shù)的30%，但交易額達到了房地產經紀行業(yè)總交易額的60%左右。
6.但是，特許加盟連鎖經營模式對特許人的管理水平、知識產權保護的制度環(huán)境和社會誠信氛圍的有很高的要求。如果特許人沒有一套嚴密、高效的管理制度，或者管理水平的提升跟不上連鎖企業(yè)的發(fā)展速度時，容易造成整個體系的脫節(jié)和分散。
另一種情況是，當特許加盟連鎖經營企業(yè)進入一個新的環(huán)境，如果該環(huán)境缺乏保護知識產權的法律、法規(guī)體系，或者社會誠信氛圍欠佳，就會出現(xiàn)特許人對加盟者的管理失控，輕則不能收到經營授權的正常收益，重則會由于少數(shù)加盟者的不規(guī)范經營而損害企業(yè)品牌價值。
三、房地產經紀機構經營模式的演進
1.從主要發(fā)達國家(地區(qū))房地產經紀行業(yè)發(fā)展的歷史來看，早期的房地產經紀活動大多以房地產經紀人員的無固定場所、移動式活動為主，后來逐步出現(xiàn)了固定的經營場所。在臺灣、香港地區(qū)，也是房地產經紀行業(yè)發(fā)展到一定階段才出現(xiàn)的房地產經紀店鋪。
2.從中國大陸地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展歷史來看，解放前的房地產經紀活動也無固定場所。
3.改革開放以后形成的房地產經紀企業(yè)都有了固定的經營場所，其中，以存量房經紀為主的機構，在港臺房地產經紀企業(yè)的示范效應下，都采用了有店鋪的經營模式。
由于行業(yè)形成初期成立的企業(yè)絕大多數(shù)是小型企業(yè)，因而大多采用單店模式。
4.此后，隨著房地產市場的發(fā)展，一部分房地產經紀機構逐步壯大，從單店模式發(fā)展到區(qū)域性的小型直營連鎖，即在城市某個區(qū)域內設立多個分支機構，進行小規(guī)模的連鎖經營。在連鎖經營規(guī)模效應的推動下，企業(yè)逐漸發(fā)展為區(qū)域中型、區(qū)域大型直營連鎖，甚至是跨區(qū)域大型直營連鎖。
5.與采用單店模式的房地產經紀機構相比，采用連鎖經營模式的房地產經紀機構更加注重內部管理和品牌宣傳，所提供的經紀服務在專業(yè)性、規(guī)范性、安全性上都有所提高，更能滿足中、高端客戶的需求。
6.近十年來，在我國沿海發(fā)達地區(qū)的特大城市，房地產經紀服務的對象有兩個變化趨勢：一是購房群體中高收入群體比重加大;二是投資性購房客戶群體增加。
因此，房地產經紀連鎖經營模式獲得了良好的市場條件，得以快速發(fā)展。目前已出現(xiàn)了擁有500家以上經紀門店的超大型連鎖經營機構。
但是，一方面由于我國房地產經紀業(yè)發(fā)展的區(qū)域不平衡性，另一方面也由于房地產經紀服務對象消費偏好的差異性，單店經營模式以其低成本、價格回旋空間大的優(yōu)勢，在中小城市以及大緘市的低價位房地產市場上占據(jù)著主要的市場份額。
7.從發(fā)達國家的情況看，鑒于特許經營模式的諸多優(yōu)勢，特許經營模式在20世紀70年代的美國一經出現(xiàn)，便引起了房地產經紀行業(yè)的普遍關注和初步發(fā)展;
但是，進入90年代之后，特許經營模式迅猛發(fā)展的同時，由于行業(yè)內邊際利潤降低、經紀人數(shù)量減少、特許經營劣勢顯現(xiàn)，以及經紀機構所面臨的網絡經濟的沖擊，使美國的房地產經紀機構開始出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象：一方面是連鎖經營的大型、超大型房地產經紀機構，另一方面則是為數(shù)眾多的采用單店模式甚至單人模式的小型房地產經紀機構。
而由于美國房地產經紀行業(yè)管理的有效，小型房地產機構在規(guī)范性方面并不一定輸于大型機構，而且，得益于房地產經紀行業(yè)組織所提供的全行業(yè)信息共享資源(MLS系統(tǒng)服務)和全面、系統(tǒng)的在職培訓，小型房地產經紀機構在服務效率、人員素質等方面也并不一定遜色于大型機構。因此，多種經營模式長期并存是必然的趨勢。
