2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)15
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-07-23 08:18:32
從“地王”頻現(xiàn)到“流拍”迭起，甚至有開(kāi)發(fā)商“退地”，福州、廈門(mén)土地市場(chǎng)在前后半年之間顯現(xiàn)了“冰火兩重天”的景象。圖為福州市中心一宗3年前出讓的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，但至今也未見(jiàn)開(kāi)發(fā)商動(dòng)工建房。
日前，福州市一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一個(gè)大套戶型商品房，人為地“拆”成兩個(gè)中小戶型，又捆綁在一起售賣(mài)。這種“以大化小”捆綁賣(mài)房怪現(xiàn)象背后究竟隱藏著什么玄機(jī)?
大房“化”小捆綁出售
一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日前在福州多家媒體發(fā)布“買(mǎi)96平方米大戶，送33平方米小戶”的預(yù)售廣告。廣告中所說(shuō)的“買(mǎi)大送小”樓盤(pán)位于福州市晉安區(qū)福飛北路。記者前往該樓盤(pán)售樓部，一位劉姓經(jīng)理熱情地向記者遞上一本介紹房屋套型的平面圖冊(cè)。
翻開(kāi)平面圖冊(cè)看到，一套面積為130多平方米的大戶型經(jīng)電腦編輯后，被“剪”成了面積分別為90多平方米和30多平方米的兩套房子，其中90多平方米的房子為“2房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)”，30多平方米的房子為“1房1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)”。
“我們獲準(zhǔn)預(yù)售前報(bào)上去的就是兩套房，拿到的也是兩本房產(chǎn)證。圖冊(cè)上畫(huà)的兩套房實(shí)際上是同一個(gè)大套的。”怕記者不信，劉經(jīng)理說(shuō)完，就隨手用鋼筆把圖冊(cè)中90多平方米和30多平方米兩套房拼接“畫(huà)”在一起。
改出來(lái)的“達(dá)標(biāo)”房暗藏玄機(jī)
“以大化小”捆綁賣(mài)房并非獨(dú)此一家。位于福州市中心鼓樓區(qū)北大路上的一座即將封頂?shù)臉潜P(pán)也在暗行此法。據(jù)售樓部工作人員介紹，該樓盤(pán)原本是按120多套房子進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)的，但為了完成政府下達(dá)的“90平方米以下新建商品房數(shù)總量控制在70%以上”的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商不得不把原先的120多套大房，改成了現(xiàn)在的170多套“達(dá)標(biāo)”房。
記者在該樓盤(pán)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)看到，原本單套的大戶型被臨時(shí)砌的一堵薄磚墻隔成一套中小戶型和一套小戶型。兩套房分別各有一本房產(chǎn)證，但也是不單獨(dú)售賣(mài)。工作人員告訴記者，如果不改，就不能“達(dá)標(biāo)”，也就拿不到預(yù)售許可證。
同時(shí)買(mǎi)兩套房，購(gòu)房者是否將受到“第二套房”的房貸新政策限制?面對(duì)記者的疑問(wèn)，劉經(jīng)理給出這樣的回答：“小的那套房，可以給您最便宜的銷(xiāo)售價(jià)格，如果是在5層以下的，每平方米僅5300元，一套小的只要一次性支付十幾萬(wàn)元就可以了。差價(jià)部分轉(zhuǎn)移到90多平方米的那套，每平方米按8000元計(jì)，這樣不就可以享受首次置業(yè)的貸款優(yōu)惠了嗎?”
“按我們的操作，銀行那里貸款絕對(duì)不會(huì)有問(wèn)題，我們會(huì)幫您把所有的材料都做好。”見(jiàn)記者還在猶豫，劉經(jīng)理繼續(xù)說(shuō)，“想搞投資也更有利，現(xiàn)在兩套房綁在一起均價(jià)才6000多元，用大的那一套向銀行貸款，房?jī)r(jià)就是8000元，不僅能得到更大的貸款額度，以后還能在8000元基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)讓交易。”
政策脫離實(shí)際“后果嚴(yán)重”
從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有20年資歷的閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華告訴記者，類(lèi)似的“以大化小”捆綁賣(mài)房怪象在廈門(mén)、深圳等城市都曾有過(guò)，這是典型的開(kāi)發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的做法，也是政策脫離實(shí)際的后果。
“2006年下半年，一些開(kāi)發(fā)商為應(yīng)對(duì)國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中的‘90/70’政策，把大房‘剪成’小房賣(mài)，輕易地避開(kāi)了政策。”林忠華還說(shuō)，“如今有能力買(mǎi)房的群體主要來(lái)自收入較高的家庭，他們對(duì)房屋面積需求應(yīng)是遠(yuǎn)大于90平方米的。因此，樓市實(shí)際上還是中大戶型商品房的天下。”
據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心介紹，今年1月底該市公布了2008年住房建設(shè)計(jì)劃，其中就提出90平方米以下新建商品房數(shù)總量控制在70%以上的目標(biāo)，達(dá)不到要求的樓盤(pán)項(xiàng)目，將不批準(zhǔn)預(yù)售許可。
福州市房地產(chǎn)交易登記中心一位不愿透露姓名的工作人員認(rèn)為，政府機(jī)械地照搬過(guò)去的一些政策，可能與目前的市場(chǎng)實(shí)際情況不符，政策執(zhí)行起來(lái)就會(huì)有難度，甚至無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。
去年9月底以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了房貸新政策及“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充規(guī)定，很大程度上遏制住了市場(chǎng)炒房投機(jī)，樓市經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)期的“量縮價(jià)漲”行情，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始陷入資金困境。
“現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商‘以大化小’捆綁賣(mài)房，不只是一種招徠人氣、回籠資金的促銷(xiāo)手段，也暴露出房貸新政策有漏洞可鉆。”林忠華表示，“政策有操作漏洞，監(jiān)管部門(mén)就不能再睜一只眼，閉一只眼了。”
關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系
處于觀望狀態(tài)的一些購(gòu)房者擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商“以大化小”捆綁賣(mài)房是有意規(guī)避有關(guān)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，削弱政策執(zhí)行效果，同時(shí)助長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為，房?jī)r(jià)極有可能重蹈過(guò)快上漲的覆轍。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，近年來(lái)，幾乎是國(guó)家每出臺(tái)一項(xiàng)新的調(diào)控房?jī)r(jià)政策，房?jī)r(jià)都只是短暫波動(dòng)后，不降反升，甚至愈漲愈猛。實(shí)現(xiàn)人人“住有所居”不能光靠商品房市場(chǎng)，關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系，讓老百姓得到真正的改善居住條件的實(shí)惠。
王阿忠說(shuō)，今年的政府工作報(bào)告將“抓緊建立住房保障體系”納入其中，報(bào)告指出，在建立住房保障體系方面，必須堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用，政府的主要職責(zé)是制定住房規(guī)劃和政策，推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)，多渠道解決城市中低收入家庭住房困難;而高收入家庭的住房需求主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決。
