2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實務(wù)輔導(dǎo)：買二手房入手點
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-04-18 09:44:10
育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實務(wù)輔導(dǎo)，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！
如果您不想再過租房的生活，或者您想改善一下居住條件，可是由于您的經(jīng)濟條件不太寬裕，購買新房對于您來說還有些可望而不可及，那么買一套二手房也是一個不錯的選擇。
第一步：房源收集
您可以從以下途徑收集二手房的房源信息：專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站、報紙媒體、中介公司。
1、專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站：在搜房網(wǎng)房地產(chǎn)頻道的二手房園出售房源欄目中收集有大量最新的中介公司和自由發(fā)布的各種二手房信息，您可以在欄目中通過選擇區(qū)域、價格、房型面積等條件進行快速查詢，也可以選擇詳細條件進行更加深入的查詢。您還可以在房地產(chǎn)頻道首頁房源管理欄目中發(fā)布您的求購信息。
2、報紙媒體：晚報、每日新報的固定欄目定期會刊登很多二手房的房源信息，這也是您收集房源的重要途徑。
3、中介公司：目前大多數(shù)中介公司都辦理二手房買賣業(yè)務(wù)，可到中介公司查找房源信息，但奉勸您一定要找資質(zhì)和證照齊全的中介公司，以免上當(dāng)受騙。
第二步：交易談判
一、確認權(quán)屬：
首先您要判斷一下賣方的產(chǎn)權(quán)是否完整和可靠，有無共有人，有無抵押以及其它產(chǎn)權(quán)糾紛；您最好到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性；另外對于公產(chǎn)房，您還要確認原產(chǎn)權(quán)單位是否允許出售。如果房屋的產(chǎn)權(quán)存在問題，建議您千萬不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，引起許多麻煩。如果是公房，您要驗證對方提供的房屋租賃合同。
二、現(xiàn)場看房
1、考察房子的基本情況您要在現(xiàn)場考察房屋建成的年代、土地使用期限、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的一致，房屋的布局是否合理，配套設(shè)施是否齊全完好，您要詳細看看房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞的情況。
2、看看周邊環(huán)境和配套設(shè)施二手房由于建造年代早，因而周邊的配套設(shè)施比較完備，但環(huán)境質(zhì)量較之新房可能會差距很大。購買二手房時，您要著重考察房屋周圍有無工廠等噪音、有害氣體的污染源，另外還有小區(qū)安全 保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、綠化等方面情況。對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水、電、氣、暖的供應(yīng)情況及收費標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等等。
3、了解房屋的歷史與鄰居您要了解一下這套房子在歷史上都有哪些人住過，什么背景，何種用途，是否發(fā)生過不好的事情（比如糾紛或案件）？鄰居都是什么樣的人？是否能融洽相處等等。
三、談判簽約
進行了以上兩步工作后，您或許會找到自己滿意的二手房。接下來您要與對方商談價格、交接時間和設(shè)備、搬遷、過戶費用等方面的問題。辦好了這些事情，您就要與對方簽訂合同了。
與買賣新房不同，二手房買賣合同的簽定相對比較簡單，但合同并沒有國家管理部門頒布的統(tǒng)一格式。如果您要簽一個明明白白的合同，建議您應(yīng)該先了解一下二手房合同的有關(guān)條款。
第三步：二手房貸款
如果您不能一次性付款，可以選擇二手房公積金貸款和按揭貸款。二手房公積金貸款對象只能是繳存公積金的借款人，而按揭無此限制。辦理二手房按揭貸款應(yīng)經(jīng)銀行房貸處審查同意，到指定的房地產(chǎn)銷售企業(yè)或房地產(chǎn)中介企業(yè)辦理。借款人以所購的具有完全產(chǎn)權(quán)的二手房為抵押，由中介企業(yè)為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任。
貸款條件；貸款額度、期限和利率；辦理貸款所需資料；貸款相關(guān)費用第四步：過戶手續(xù)和費用簽定了買賣合同并且付清房款后，交易雙方即可攜帶有關(guān)證件資料辦理交易手續(xù)。如果您購買的二手房是涉外房產(chǎn)，要到天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處交易所辦理。否則，非涉外房產(chǎn)的二手房交易須到房屋座落區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理。進件后，交易管理部門經(jīng)過現(xiàn)場查勘等程序，確定產(chǎn)權(quán)無糾紛后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買賣雙方繳納相關(guān)稅費，在30日內(nèi)，核發(fā)房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)
