2011年房地經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)考點(diǎn)精講（70）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-04-18 08:33:24
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個(gè)人住房貸款相關(guān)知識(shí)
（一）個(gè)人住房貸款的種類
個(gè)人住房貸款除了可按前述的貸款保證方式、貸款利率是否變化、貸款期限長(zhǎng)短、貸款風(fēng)險(xiǎn)承受對(duì)象來分類，還可以有下列分類：
1.按資金來源，個(gè)人住房貸款可分為商業(yè)性貸款、公積金貸款和組合貸款。
2.按貸款償還方式，個(gè)人住房貸款可以分為到期一次還本付息的貸款和分期還款的貸款。分期還款的貸款是要求分期償還利息和本金的貸款。通常貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，采取到期一次還本付息方式；貸款期限在1年以上的，采取分期還款方式。分期還款方式又有等額本息還款方式（簡(jiǎn)稱等額還款方式）、等額本金還款方式、等比累進(jìn)還款方式、等額累進(jìn)還款方式等多種。借款人雖然可根據(jù)需要選擇還款方式，但一筆借款通常只能選擇一種還款方式，借款合同簽訂后一般不得更改。
3.按住房交易形態(tài)，個(gè)人住房貸款可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。
4.按貸款用途，個(gè)人住房貸款可分為個(gè)人購房貸款、個(gè)人自建住房貸款、個(gè)人大修住房貸款等。個(gè)人購房貸款按購房類型，又可分為個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款、個(gè)人購買商品住房貸款等。
5.按借款人類型，個(gè)人住房貸款可分為本地人士貸款、外地人士貸款、港澳臺(tái)和外籍人士貸款。
題目：按貸款用途，個(gè)人住房貸款可分為：（ ）。
A.個(gè)人購房貸款
B.個(gè)人自建住房貸款
C.個(gè)人大修住房貸款
D.個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款
E.個(gè)人購買商品住房貸款
答案：（ABC）
（二）個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)
個(gè)人住房貸款有下列幾個(gè)特點(diǎn)：
1.長(zhǎng)期性。個(gè)人住房貸款期限多為十幾年，二十幾年，最長(zhǎng)期限可達(dá)30年。
2.零售性。
3.分期償還。
（三）個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語
l首期付款。簡(jiǎn)稱首付款、頭款，是指購買住房時(shí)的首次付款金額。
2.首付款比率。是指首期付款占所購住房總價(jià)的比率。一般有最低首付款比率的規(guī)定。如最低首付款比率為20%，則一套總價(jià)為25萬元的住房，購房人的首期付款應(yīng)為5萬元。
3.貸款金額。簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。在住房貸款中，需借款的數(shù)額一般為所購住房總價(jià)減去首期付款后的余額。
4.貸款價(jià)值比率。又稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率。如貸款金額最高不得超過抵押房地產(chǎn)價(jià)值的80%.
5.貸款期限。是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。6.貸款利率。是指借款合同中所規(guī)定的貸款利率。有固定利率和浮動(dòng)利率。
7.分期償還額。是指在分期還款的貸款中借款人每期應(yīng)償還貸款的數(shù)額。
8.償還比率。又稱收入還貸比，是指借款人分期償還額占其同期收入的比率。在發(fā)放貸款時(shí)，通常將償還比率作為衡量貸款申請(qǐng)人償債能力的一個(gè)指標(biāo)，并規(guī)定一個(gè)最高比率，如將這一比率控制在30%以內(nèi)，即給予借款人的最高貸款金額不使其月償還額超過其家庭月收入的30%.
9.月房產(chǎn)支出和收入比。計(jì)算公式為：
月房產(chǎn)支出和收入比=本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)/月均收入
10.月所有債務(wù)支出與收入比。計(jì)算公式：
月所有債務(wù)支出與收入比+本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額/月均收入
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。
11.貸款額度。又稱貸款限額。貸款人一般會(huì)用不同的指標(biāo)，
對(duì)借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，如：（1）貸款金額不得超過一最高金額；（2）貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的壘額；（3）貸款金額不得超過按照最高償還比率計(jì)算出的金額。當(dāng)借款人的申請(qǐng)金額不超過以上所有限額的，以申請(qǐng)金額作為貸款整額；當(dāng)申請(qǐng)金額超過以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。
12.貸款余額。是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。
題目：在個(gè)人住房貸款中，償還比率通常是指（ ）。（2004年試題）
A.借款人已償還貸款占未償還貸款的比率
B.借款人已償還貸款占全部貸款的比率
C.借款人月償還額占其家庭月收入的比率
D.借款人年償還額占其家庭年收入的比率
答案：（C ）
題目：以下關(guān)于個(gè)人住房貸款的說法中，正確的有（ ）。（2003年試題）
A.償還比率通常為借款人的月償還額占借款人家庭年收入的比率
B.貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后，尚末償還的貸款本息數(shù)額
C.貸款成數(shù)是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率
D.貸款額度可以超過按照最高償還比率計(jì)算出的金額
E.在個(gè)人住房貸款中，住房的壽命越短，貸款期限會(huì)越短
答案：（CE ）
