2011年房地經(jīng)紀人經(jīng)紀相關(guān)知識考點精講（56）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-04-14 16:17:25
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房地產(chǎn)市場波動
只要是市場，就會有變化、有波動，房地產(chǎn)市場也不例外。（1）房地產(chǎn)市場周期從長期來看，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出一種有規(guī)律的上升和下降的周期性變化。
房地產(chǎn)市場周期大體有如下幾個階段：
1.上升期。這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格上漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2.高峰期。在這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項目開工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。
3.衰退期。這一時期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。
4.低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很小；開發(fā)項目開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降。
（2）房地產(chǎn)“泡沫”
“泡沫”一詞用在經(jīng)濟方面是指一種價格運動現(xiàn)象。
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟下，股票和房地產(chǎn)卻容易出現(xiàn)“泡沫”，而且其影響和造成的危害更大，甚至可以說“泡沫”是房地產(chǎn)的易發(fā)癥。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。
房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因有多種，歸結(jié)起來主要有兩個：一是群體的非理性預(yù)期，二是過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產(chǎn)價格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。
群體的非理性預(yù)期和過度的投機炒作，一開始通常不會空穴來風，有其一定的客觀條件和環(huán)境，即有誘因、借口、利好消息等。有許多學者認為，“泡沫”的形成是因為人類的心理在作怪。
可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：（1）自用需求。（2）投資需求。（3）投機需求。（4）跟風需求。投資需求、投機需求、跟風需求最終都要回歸使用上來，否則就會成為虛假需求。
判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)的市場價格是否持續(xù)地越來越高于其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比（又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價”）、人住率。從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及經(jīng)濟正常發(fā)展的情況下，房價與年房租（或月房租）有一個合理的倍數(shù)，一般為10倍左右。如果房價與年房租之比大大高于這個倍數(shù)，則說明房價有泡沫。因為房租比房價更能反映真實的房地產(chǎn)供求狀況。從入住率來看，因為之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因為許多人買房而不入住，等待時機再賣掉。因此，不論房屋賣出以后是房主自己住還是出租，只要有人住，泡沫的危險就不大；相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人住，泡沫的危險就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過剩。因此，泡沫表面上看起來是供不應(yīng)求，實際上是供大于求。
題目：房地產(chǎn)泡沫有許多危害，主要表現(xiàn)在（ ）。
A.會腐蝕人們的創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢想不勞而獲的暴富
B.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價值急劇“縮水”，導致金融危機
C.房地產(chǎn)“泡沫”形成高房價，使廣大工薪階層望房興嘆
D.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，使持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機者損失慘重，甚至變?yōu)?ldquo;負資產(chǎn)者”
E.房價不合理上漲，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有利
答案：（ABCD）
