2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（38）
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-02-13 09:02:12
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兩種模式服務(wù)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)構(gòu)架的異同
通過(guò)對(duì)上述兩種模式的服務(wù)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的分析，可以發(fā)現(xiàn)，它們之間存在的相同之處主要在于：
（1）總部和分部層面對(duì)于業(yè)務(wù)門店的支持作用：無(wú)論是“上房置換”體系還是“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”體系中，業(yè)務(wù)門店都受到總部和分部層面的人才培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和市場(chǎng)研究開(kāi)發(fā)等方面的支持作用，而這些工作都不是單個(gè)業(yè)務(wù)門店所能完成的。正是因?yàn)橛锌偛繉用娴闹С肿饔�，業(yè)務(wù)門店的專業(yè)化水平才能提升。
（2）門店之間的信息溝通和共享：在兩個(gè)體系中，門店都不是孤立的，而是在門店與門店之間存在著房源信息和需求信息的共享。而這種共享的實(shí)現(xiàn)平臺(tái)則是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)體系，各個(gè)業(yè)務(wù)門店將自己掌握的信息通過(guò)計(jì)算機(jī)輸入到體系內(nèi)共有的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，這樣，這個(gè)系統(tǒng)中的信息量就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了單店門店的信息量�？蛻艨梢栽谌我庖粋�(gè)門店的電腦終端中通過(guò)“電腦配對(duì)系統(tǒng)”，尋找到符合自己要求的房源信息，這樣就突破了地域性限制，而且也有利于快捷成交。
當(dāng)然，這兩種模式的服務(wù)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)也存在著不同之處，主要表現(xiàn)在：
（1）業(yè)務(wù)門店是否能“自主經(jīng)營(yíng)”，即經(jīng)營(yíng)管理權(quán)在總部管理層和業(yè)務(wù)門店之間的分配：在“上房置換”模式中，業(yè)務(wù)門店只是具體從事中介業(yè)務(wù)的載體，經(jīng)營(yíng)管理權(quán)主要在公司總部層面和5個(gè)管理中心。而“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”模式下，業(yè)務(wù)門店在加盟合同的框架下享有“獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)”。
（2）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分享關(guān)系：在上房置換模式下，門店由公司投資，所以所有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)由公司享有；而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)模式下，加盟門店享有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。這直接導(dǎo)致兩種模式下激勵(lì)約束機(jī)制的差別。
兩種模式服務(wù)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)比較
高效的服務(wù)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)需要做到以下五個(gè)方面：總部及其職能支持部門對(duì)于業(yè)務(wù)門店的支持功能強(qiáng)，專業(yè)化程度高；運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)各個(gè)層次之間信息流的通暢，決策及時(shí)性和執(zhí)行度有保證；完善的分配制度使得業(yè)務(wù)門店之間的信息資源能真正共享；公司對(duì)門店和業(yè)務(wù)人員的激勵(lì)和約束機(jī)制合理，能調(diào)動(dòng)積極性；管理層精干高效，管理成本能有效控制。
根據(jù)對(duì)“上房置換”連鎖模式和“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”特許加盟模式的分析，并結(jié)合當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)，我們可以從上述五個(gè)方面對(duì)兩種服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)架進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析。
“上房置換”模式下服務(wù)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)：
（1） 總部及其職能部門對(duì)于業(yè)務(wù)門店的支持更有動(dòng)力，而且有著本土化優(yōu)勢(shì)：因?yàn)樵谏戏恐脫Q模式下，各個(gè)業(yè)務(wù)門店都由公司所有，故其對(duì)業(yè)務(wù)門店的支持更有積極性。而且上房置換模式相對(duì)而言，對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)熟悉，具有本土化優(yōu)勢(shì)。
（2）業(yè)務(wù)門店之間的信息資源共享更為容易實(shí)現(xiàn)：只要公司層面能對(duì)業(yè)務(wù)門店的考核制度進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，業(yè)務(wù)門店之間的信息共享就能實(shí)現(xiàn)。而在“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”特許加盟體系中，各個(gè)業(yè)務(wù)門店都是獨(dú)立的利益主體，要做到“信息共享”難度更大。
“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”特許加盟模式下服務(wù)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)：
（1）由于各個(gè)加盟門店擁有“獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理權(quán)”，相對(duì)于“上房置換”模式而言，門店在經(jīng)營(yíng)管理上決策更為及時(shí)，而且，在門店進(jìn)行的決策權(quán)限肯定大于“上房置換”模式下“部分事項(xiàng)決策權(quán)下放”。這在市場(chǎng)形勢(shì)變化迅速的市場(chǎng)背景下，尤其有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（2）對(duì)業(yè)務(wù)人員的激勵(lì)和約束機(jī)制更為有效：在特許加盟系統(tǒng)中，業(yè)務(wù)門店的收入屬于門店所有，而門店的投資者通常都在進(jìn)行著具體的中介業(yè)務(wù)操作，不存在委托——代理關(guān)系導(dǎo)致的成本。即便是對(duì)其他非所有者身份的店員，監(jiān)督也更為方便。能夠更好地克服“飛單”等行業(yè)頑癥。
