2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)考試輔導(dǎo)：成本法最基本的公式
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時間：2010-03-30 14:38:51
1.成本法最基本的公式為： 積算價格＝重新購建價格-折舊
2.適用于新開發(fā)土地的基本公式
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：
新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
上式中：
開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%
實(shí)際測算時通常分為下列3大步驟進(jìn)行：
�。�1）計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。
�。�2）計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。
�。�3）計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。
對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。
[例5-1] 某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1．2億元，將其開發(fā)成“五通一千”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2．5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2％、5．5％和10％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）
[解] 求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率
得出：
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息）/1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息）/（1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積 =（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息）/（1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積=436（元/㎡）
3.適用于新建房地產(chǎn)的基本公式
在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：
新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，即：
新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
在實(shí)際估價中應(yīng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對上述公式進(jìn)行具體化。
4.適用于舊房地產(chǎn)的基本公式
在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：
舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格
在上式中，必要時還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值減損。
在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：
舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊
