2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2010-03-30 14:36:50
開發(fā)利潤(rùn)
現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價(jià)）減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開發(fā)利潤(rùn)。測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：
�。�1）開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即：
開發(fā)利潤(rùn)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)
�。�2）開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。
（3）開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種：
1）計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即：
直接成本利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本）
2）計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率，即：
投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）
3）計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，
相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：
成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）
4）計(jì)算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率，即：
銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
所以，在測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的匹配，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率；反過來，選用不同的利潤(rùn)率，應(yīng)采用相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)，無論是采用哪種計(jì)算基數(shù)與其相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來測(cè)算，所得的結(jié)果都是相同的。
