2011年房地產經紀人考試經紀概論串講第一章3
來源：建設工程教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-10-10 16:18:08
第五階段：盤整階段（2005～2008年）。
2005年，中央政府自2003年以來的宏觀調控效應逐漸顯現(xiàn)，同年中央政府又加大了宏觀調控力度，全國許多城市房地產市場上的投機、投資需求受到較大程度的抑制，商品住房市場和二手住房市場開始盤整。
房地產經紀業(yè)也相應出現(xiàn)了“洗牌”的局面，一些品牌不過硬、經營管理不善的企業(yè)逐步被淘汰出局，而一些優(yōu)秀的品牌企業(yè)則逆市擴張，占據(jù)了更大的市場份額。
一些規(guī)模較大的品牌房地產經紀機構在信息化建設、研發(fā)投入、員工培訓上有了長足的發(fā)展。隨著連續(xù)幾年全國房地產經紀人職業(yè)資格考試的進行，一批具有較高素質的房地產經紀人成為行業(yè)的骨干，并帶動了大批從業(yè)人員主動提高自身素質。
目前全國房地產經紀機構數(shù)量超過3萬家，從業(yè)人數(shù)已逾百萬。這使得房地產經紀行業(yè)機構和從業(yè)人員的整體素質比上一階段均有所提高。這一階段房地產經紀行業(yè)組織在房地產經紀行業(yè)管理中的作用也越來越大，對房地產經紀業(yè)的健康發(fā)展起到積極的推動作用。
2.中國香港地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展（1949年以后）
房地產經紀公司在香港被稱為地產代理公司，房地產經紀行業(yè)被稱為地產代理業(yè)。在香港，地產代理起著促進房地產市場興旺活躍的重要作用，大約70%的房地產交易是由地產代理促成的。
20世紀50～60年代，香港的地產代理處于個人代理階段，以獨立個人的方式運作。獨立的地產代理人沒有固定的辦公地點、分支機構等，大都集中在中環(huán)至灣仔一帶的茶樓活動。他們在茶樓互相交換樓盤的供求信息，然后聯(lián)絡合適的客戶，促成交易。當時并不流行分層樓宇或單一單位的買賣，以個人獨立運作為特征的地產代理主要進行的是一整幢樓字或單一地段、地塊的經紀活動。
1968年是香港房地產經紀業(yè)發(fā)展的一個轉折點。當時，大型私人住宅——美孚新村落成后；樓花開始發(fā)售，分期付款也逐步流行，吸引了更多人加入從事地產代理行業(yè)。
香港房地產經紀業(yè)，真正意義上的由個人為主的經營方式向企業(yè)化轉變是在20世紀80年代初。20世紀70年代末至80年代初，地產代理公司已經遍布香港各區(qū)，其經營業(yè)務由專營樓花逐步擴展至現(xiàn)樓市場。從20世紀90年代起，香港房地產經紀行業(yè)的公司數(shù)量、分行數(shù)量以及從業(yè)人數(shù)均穩(wěn)步上升。1991年，地產代理公司自發(fā)組成了一些地區(qū)性或全港性的商會或協(xié)會，房地產經紀出現(xiàn)了具有代表性的行業(yè)協(xié)會組織。
20世紀90年代是香港地產代理公司大力擴張的時期，不少公司已經成長為大型連鎖集團，擁有遍布香港的分行網(wǎng)絡，員工數(shù)百，朝著集團化方向發(fā)展。
1997年5月21日，香港頒布《地產代理條例》 （1997年第4ll號法律公告），標志著房地產經紀納入了法制化管理的軌道，其運作更加規(guī)范、有效、專業(yè)。
1998年以后，亞洲金融風暴的爆發(fā)使香港地產業(yè)受到了很大的影響，香港，的房地產經紀行業(yè)開始面臨困境，一些企業(yè)出現(xiàn)虧損，因此，整個房地產經紀行業(yè)開始有所調整，以謀求更好地生存發(fā)展。其中，部分大型的地產代理商將目光轉向我國內地，開設分支機構，謀求新的業(yè)務發(fā)展。
3.中國臺灣地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展（1949年以后）
第一階段：傳統(tǒng)時期（1970年以前）。20世紀70年代以前，臺灣民間出售房屋的傳統(tǒng)做法是由業(yè)主自行張貼“吉屋出售”的紅紙條，或通過親朋好友、左鄰右舍提供資訊，尋找買主。當時的房地產買賣介紹人多以個人“跑單幫”方式操作，沒有固定的營業(yè)場所和交易制度，也無傭金的收取比例，成交后的酬勞主要是賺取差價或收受紅包。這一時期，以介紹地產買賣居多，由于土地交易的金額龐大，一般由“土地登記代理人”或是當?shù)氐闹耸炕蛎褚獯�，利用其人際關系撮合買賣。此時，房地產經紀人多為兼職性質的土地掮客，房屋買賣掮客并不多見。
第二階段：中介雛型時期（1971～1980年）。1971年左右，臺灣開始出現(xiàn)房地產介紹人的行業(yè)，從事代客買賣、租賃業(yè)務。隨著成屋交易的增加，介紹零星戶買賣的掮客大量出現(xiàn)。當時由于缺乏有效法令的規(guī)范，房地產交易糾紛四起，臺灣地區(qū)政府于1974年明令禁止以介紹房地產買賣為業(yè)務的公司設立登記。直到1977年，勵行建設公司成立，成為首家以“建設公司”為名義，從事房屋中介買賣的企業(yè)，雖有中介之實，但無中介之名。然而這種中介雛型實際上已由個人跑單幫逐漸發(fā)展為有組織的中介機構。
第三階段：零星戶時期（1980～1985年）。隨著經濟發(fā)展及房屋投資建造能力的提高，房產交易趨于活躍。在此期間，零星住戶（中古屋）的成交量約占整體房產市場交易的64%，促使零星戶銷售業(yè)迅速發(fā)展，“零星屋代銷公司”應運而生。
這類公司可分為普專、高專兩種型態(tài)：①普專型態(tài)：指公司經紀人員的職稱為普通專員。普專公司的人員較多，流動率高，員工雖有底薪保障，獎金較低，并有固定上班時間和業(yè)績要求。②高專型態(tài)：指高級專員公司，其員工沒有底薪，但獎金較高，他們沒有固定上班時間和業(yè)績要求，以單打獨斗型的中介為主，個人與公司雙方可對分傭金收人。
這個階段的從業(yè)人員大多具有房地產中介經驗，促使交易效率顯著提升，為日后的專業(yè)經營打下了基礎。
第四階段：中介公司建立時期（1985～1991年）。1984年底，臺灣“經濟部”正式開放“房屋介紹公司”辦理登記，為創(chuàng)辦房地產中介企業(yè)提供了有力保障。1985年7月，以店面型態(tài)營運的太平洋房屋成立，并引進日本三井的中介制度，推行房屋中介直營體制，引發(fā)了臺灣房地產中介業(yè)的首次革新。同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成為第一家以中介為公司名稱的企業(yè)。1990年以來，臺灣房地產中介業(yè)的經營模式，由樓面式營業(yè)轉向店面經營，由直營連鎖發(fā)展到加盟連鎖經營。
第五階段：中介發(fā)展時期（1991～1996年）。這個時期，行業(yè)發(fā)展有以下幾個特點：
①拓展項目，全面服務。1991～1993年期間，臺灣房地產中介業(yè)大幅擴張經營范圍，開拓全面服務，包括成屋預售、，商業(yè)中介、租賃、投資管理等項目。此間加盟式的中介業(yè)者不斷壯大，市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式，并重視提高服務質量。②調整薪獎，注重品牌。1990年因受市場不景氣的影響，部分中介企業(yè)縮小編制，減少據(jù)點以作應變。薪獎結構一般采用無薪高獎或高薪低獎，通過調整薪獎制度來構筑業(yè)務動力。③同業(yè)聯(lián)盟、交易安全。1995年起，臺灣房屋中介業(yè)進入同業(yè)聯(lián)盟時期，即由同業(yè)發(fā)起聯(lián)賣制度，行業(yè)公會推動不動產資訊的流通化，編印出版不動產成交行情公報，藉以交流信息，促進流通，推動行業(yè)發(fā)展。
4.西方國家房地產經紀業(yè)發(fā)展概況
西方國家房地產經紀業(yè)在其早期階段，大都也曾出現(xiàn)過各種各樣的問題。（1）以美國為例，早期房地產經紀人在開展活動時，主要靠個人資信擔保，各州政府對房地產經紀人的資格及執(zhí)業(yè)行為都沒有相關的法律加以管理。
因此，美國各州政府開始考慮利用法律進行監(jiān)管，到1917年，加里福尼亞州首先在這方面立下管理法案，后來各州政府也陸續(xù)立法，規(guī)范房地產經紀行業(yè)。
隨著房地產經紀業(yè)的發(fā)展，西方發(fā)達國家的房地產經紀業(yè)普遍建立了較為完善的房地產經紀制度。西方發(fā)達國家的房地產經紀制度，一般都以一定的法律形式，對職業(yè)人員資格、執(zhí)業(yè)保證金、傭金、契約等方面的內容進行規(guī)定，并由有關政府主管機關進行監(jiān)管。
美國的市場機制非常完善，行業(yè)協(xié)會在房地產經紀行業(yè)中的作用顯著，政府和法律對中介機構的限制較少，整個中介市場比較活躍。英國和法國的特點是法律詳盡、執(zhí)法嚴厲，政府對房地產交易活動管理嚴格。
（2）在英國，房地產的買賣、租賃等合同關系都必須由當事人雙方委托的律師來完成的。履行過程中發(fā)生的糾紛及爭議，也是通過雙方的律師來解決。
（3）在法國，律師在房地產交易活動中也起重要作用，不同的是，半官方的公證處卻起關鍵作用，任何房地產交易都必須依法經過公證處公證，并由公證處依法提供有關土地房屋法定規(guī)劃文件，購買者必須熟知該規(guī)劃文件才能做出是否購買的決定。
（4）日本的房地產經紀制度沿襲了美國的房地產經紀制度，它的特點是政府對房地產經紀業(yè)起著重要的規(guī)劃、引導作用。此外，西方發(fā)達國家的房地產經紀機構，大多形成了較為科學的經營運作和企業(yè)管理模式。
二、房地產經紀的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）房地產經紀行業(yè)的規(guī)模
根據(jù)國家工商總局2008年年初的不完全統(tǒng)計，全國企業(yè)名稱中含有“房地產經紀”字樣的機構有3萬家。根據(jù)中國房地產估價師與房地產經紀人學會的統(tǒng)計，截止到2010年5月，全國房地產經紀行業(yè)從業(yè)人員近100萬人，房地產經紀機構5萬余家。全國取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格的有34 828人，其中2l419人進行了注冊，聘用了注冊房地產經紀人的房地產經紀機構有15038家。
（二）房地產經紀行業(yè)的地位
按照《國民經濟行業(yè)分類》（GB/T4754—2002），中國的國民經濟被劃分為21個門類，98個大類。其中房地產業(yè)作為一個單獨的大類，在98個大類中排列在第72類，即第K類。在這一大類中，又包括4個小類：房地產開發(fā)經營業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產中介服務業(yè)及其他房地產活動。而房地產經紀業(yè)屬于其中的第三類，即房地產中介服務業(yè)（見表1—2）。
國民經濟行業(yè)分類 表1-2
K 房地產業(yè)
72 房地產業(yè)
721
7210房地產開發(fā)與經營指房地產開發(fā)企業(yè)進行的基礎設施建設、房
屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。
722
7220
物業(yè)管理指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)進行
專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及對相關區(qū)域
內的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相
關服務的活動。
723
7230
房地產中介服務指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。
7297290其他房地產活動
聯(lián)合國1971年頒布、1986年修訂的《全部經濟活動的國際標準產業(yè)分類索引》，將全部經濟活動分為大、中、小、細四個層次。它將全部經濟活動分為10個大項。其中不動產業(yè)屬于第8項，該項的內容是金融業(yè)、不動產業(yè)、保險業(yè)和商業(yè)性服務業(yè)。其中，房地產經紀業(yè)屬于不動產業(yè)。與中國標準不同的是，不動產業(yè)并沒有被劃分為單獨的類別，而是和金融、保險和商業(yè)性服務業(yè)放在了一起。
在北美產業(yè)分類體系（NAICS）中（見表l—3），關于房地產的分類為“房地產與租金租約服務”，這一類的代碼為53.
這一類又分為兩大類：房地產、租金和租約服務。在房地產這一分類中，又分為三個小類：房地產出租、房地產代理和經紀、與房地產相關的其他活動。
非常值得注意的是，房地產代理和經紀在房地產這一項目下被單列為一類，而其他中介服務活動如房地產估價則屬于與房地產相關的其他服務的下一個分類級別。由此可見房地產經紀業(yè)的地位。
北美產業(yè)分類體系（NAICS）（部分） 表1-3
53房地產、租金和租約服務
531房地產
5311房地產出租
53111居住性建筑和居所出租
531110居住性建筑和居所出租
53112非居住性建筑出租（小型倉儲用房除外）
531120非居住性建筑出租（小型倉儲用房除外）
53113小型倉儲用房和租用儲藏房
531130小型倉儲用房和租用儲藏房
53119其他類型房地產的出租
531190其他類型房地產的出租
5312 .房地產代理和經紀
53121房地產代理和經紀
531210房地產代理和經紀
5313與房地產相關的其他活動
53131房地產的物業(yè)管理
531311住宅物業(yè)管理
531312非住宅物業(yè)管理
53132房地產估價
531320房地產估價
53139與房地產相關的其他活動
531390與房地產相關的其他活動
532租金租約服務
從以上各種產業(yè)體系分類的情況看，房地產經紀業(yè)都是房地產中介服務業(yè)乃至房地產業(yè)中的重要組成部分。
