2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論知識(shí)點(diǎn)3
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-09-27 15:38:49
四、門店的租賃
完成了以上工作后，門店選址方案就基本確定了，接下來(lái)便是完成門店的租賃，租到一個(gè)符合公司定位需求的店鋪，并不是一件簡(jiǎn)單的事，而且還有一個(gè)如何保障自己合法權(quán)益的問(wèn)題。因此，在辦理房屋租賃手續(xù)時(shí)，應(yīng)注意以下要點(diǎn)：
1.了解出租人是否有權(quán)出租店鋪
了解出租人是否具有房地產(chǎn)權(quán)證或預(yù)售合同及銀行抵押合同等證明產(chǎn)權(quán)的文件，并出示身份證，對(duì)照是否與房產(chǎn)證明吻合。若店鋪為公司物業(yè)，應(yīng)該由公司法人同意或董事會(huì)同意。如果是轉(zhuǎn)租店鋪的話，要有店鋪所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的證明。
2.了解門店實(shí)際狀況
門店使用條件的好壞將直接影響門店以后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所以一定要仔細(xì)查看包括門面大小、墻體、地板、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水、電、通信及安全性能等實(shí)際情況是否符合開店需求。同時(shí)要了解周邊門店租金大致的水平。對(duì)門店實(shí)際狀況進(jìn)行全面的了解，有利于與出租人協(xié)商簽約的細(xì)節(jié)，并詳細(xì)寫入合同中。
3.協(xié)商租賃條件
門店經(jīng)營(yíng)成本中租金所占成本的比率很高，所以必須謹(jǐn)慎考慮和核算，全面的考慮門店經(jīng)營(yíng)的可行性和延續(xù)性，往往要注意以下環(huán)節(jié)的協(xié)商：
（1）租金價(jià)格及調(diào)整。確定首年度租金，再確定遞增或減的起始年度及遞增比例，同時(shí)還要確定租賃所產(chǎn)生的稅費(fèi)的繳付問(wèn)題，租賃稅費(fèi)通常包含在租金中，由店鋪所在地相關(guān)稅收部門納稅。租金價(jià)格的談判以盡可能降低租賃成本為原則，列出客觀、合理的降價(jià)理由。
（2）繳付方式。門店租金的繳付方式有多種，最常見的有按月結(jié)算、定期繳付兩種。選擇哪種繳費(fèi)方式要根據(jù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身情況和出租人條件來(lái)定。一般情況下，出租人會(huì)收取相當(dāng)于兩個(gè)月月租的資金作為押金（退租后應(yīng)按雙方合同簽署條件退還），簽約前兩年租金一般不作遞增，兩年后按雙方約定比率逐年遞增。
（3）附加條件。附加條件的談定不可忽略，因?yàn)楦郊訔l件可以起到一定的降低成本的作用。通常附加條件中最關(guān)鍵的有免租裝修期的協(xié)商；招牌位及停車位的實(shí)際確認(rèn)和談定也至關(guān)重要，要確認(rèn)真正使用時(shí)和選址時(shí)所觀察到的招牌位大小是否一致；門店格局改造、系統(tǒng)修繕等費(fèi)用是否由出租方承擔(dān)或在租金中扣除。另外，還包含允許轉(zhuǎn)租和優(yōu)先續(xù)租等條件的談定。這有利于調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略時(shí)妥善處理租賃雙方的關(guān)系。
4.合同簽署
簽署合同應(yīng)遵照國(guó)家城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定，簽署由政府主管機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的房屋租賃合同書，并在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門進(jìn)行備案。這樣操作的目的是為了保護(hù)門店租賃雙方的利益，保證租賃關(guān)系的合法性。同時(shí)，在辦理營(yíng)業(yè)證照及稅費(fèi)登記時(shí)，也必須提供正式的房屋租賃合同書。
