房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人輔導(dǎo)資料：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)知識(shí)（1）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-08-22 10:03:26
交易日期調(diào)整
(1)交易日期調(diào)整的含義
可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn))，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺(tái)新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。
交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
(2)交易日期調(diào)整的方法
在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以經(jīng)過前面修正后的可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)(下同)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±t%(從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+t%;下跌的，為-t%)，則：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格x(1±t%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或者可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格x (100±t)/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格上式中，(1±t%)或(100±t)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。
價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)的編制原理見表采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等各種形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分。房地產(chǎn)檔案資料是由房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件、房地產(chǎn)卡片、房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊(cè)(表、簿冊(cè))四方面組成。
(一)房地產(chǎn)平面圖
房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。房地產(chǎn)平面圖是由測(cè)繪專業(yè)人員按國家規(guī)定的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和程序勘測(cè)和繪制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情況的專用性圖紙。房地產(chǎn)平面圖包括房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖。
(二)房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件
有關(guān)證明文件是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等各種形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分。這些證明和文件主要記錄和反映房地產(chǎn)權(quán)利人的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況的歷史演變和房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛的處理結(jié)果及其過程等方面的情況，是審查和確定房地產(chǎn)權(quán)屬的重要依據(jù)。以下文件材料屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的歸檔范圍：
(1)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件：
1)房地產(chǎn)權(quán)利人(自然人或法人)的身份(資格)證明、法人代理人的身份證明、授權(quán)委托書等;
2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證書或者土地來源證明、房屋拆遷批件及補(bǔ)償安置協(xié)議書、聯(lián)建或者統(tǒng)建合同、翻改擴(kuò)建及固定資產(chǎn)投資批準(zhǔn)文件、房屋竣工驗(yàn)收有關(guān)材料等;
3)房地產(chǎn)買賣合同書、房產(chǎn)繼承書、房產(chǎn)贈(zèng)與書、房產(chǎn)析產(chǎn)協(xié)議書、房產(chǎn)交換協(xié)議書、房地產(chǎn)調(diào)撥憑證、有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的上級(jí)批件、有關(guān)房產(chǎn)的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等;
4)設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的有關(guān)合同、文件等。
(2)房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。
(3)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括房產(chǎn)登記申請(qǐng)書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測(cè)調(diào)查表、墻界表、房屋面積計(jì)算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請(qǐng)表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等。
(4)反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、錄像帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤等。
(5)其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊(cè)、表、卡等。
(三)房地產(chǎn)卡片
房地產(chǎn)卡片是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的情況、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況以及產(chǎn)權(quán)來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。它按房地產(chǎn)產(chǎn)籍地號(hào)(丘號(hào))順序，以一處房屋坐落中的每幢房屋為單位而填制的。
(四)房地產(chǎn)登記簿冊(cè)
房地產(chǎn)簿冊(cè)是房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊(cè)的總稱。
房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)該是一致的，并應(yīng)及時(shí)進(jìn)行異動(dòng)管理。
