2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策輔導(dǎo)：房地產(chǎn)基本制度與政策（5）
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-08-22 09:27:10
二、不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
(一)存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
1.這類機(jī)構(gòu)主要從事存量房，特別是存量住宅的買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。目前大多采用開(kāi)設(shè)經(jīng)紀(jì)門店的方式，承接個(gè)人或機(jī)構(gòu)委托的二手住宅買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、北京鏈家、上房置換、信義房屋、我愛(ài)我家、滿堂紅等。
目前這類機(jī)構(gòu)在存量住房交易市場(chǎng)上的參與度較高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各大城市通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的存量房普遍約占總量的60%一80%，部分城市高達(dá)90%以上。
2.目前，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的業(yè)務(wù)總量中已占據(jù)一半以上。以北京為例，2008年新建商品房、存量房成交量大致持平，其中通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的比例分別為46%和78%，兩者業(yè)務(wù)比重約為4：6.從企業(yè)數(shù)量看，在以存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，存在著大量?jī)H有一兩間門店的小中介，因此目前國(guó)內(nèi)以存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，兩者比例大致為7：3。
(二)新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
這類機(jī)構(gòu)主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供新建商品房銷售、租賃代理服務(wù)。如深圳世聯(lián)地產(chǎn)、上海新聯(lián)康、上海同策、同致行等。這類機(jī)構(gòu)是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中較早發(fā)展起來(lái)的機(jī)構(gòu)，但目前在新建商品房市場(chǎng)上，這類機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)參與度尚不夠高。2008年，國(guó)內(nèi)新建商品房只有47%是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售。但這一數(shù)字較2007年上升6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，由于我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度不同，對(duì)營(yíng)銷代理企業(yè)的專業(yè)認(rèn)可度有所不同，因此在各地商品房銷售中，委托營(yíng)銷代理企業(yè)銷售與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行銷售的比例有顯著差異。北京、上海、廣州、深圳等一線城市代理比例均接近或超過(guò)50%，深圳市場(chǎng)高達(dá)84.4%。二三線城市代理比例相對(duì)較低，多處于30%～50%之間。
(三)策劃、顧問(wèn)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
這類機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷方案策劃等咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)占據(jù)了很大比例，目前主要是一些境外來(lái)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，如戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴維斯、高緯環(huán)球等。當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)通常還有大量的房地產(chǎn)租售代理業(yè)務(wù)，主要側(cè)重于辦公樓、綜合性商業(yè)物業(yè)和高端住宅，有些機(jī)構(gòu)還有相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。在中國(guó)本土的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，在20世紀(jì)90年代曾有少數(shù)以商品房營(yíng)銷策劃為主的機(jī)構(gòu)，但后來(lái)大多與新建商品銷售代理機(jī)構(gòu)融合，目前少有以咨詢業(yè)務(wù)為主的機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的概念與類型
(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的概念
1.廣義的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式是指企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)宗旨，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)所確認(rèn)的價(jià)值定位所采取某一類方式方法的總稱，包括企業(yè)對(duì)自己在產(chǎn)業(yè)鏈中所處位置、業(yè)務(wù)范圍、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的選擇。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的位置已相對(duì)固定，即處于房地產(chǎn)的市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍可根據(jù)房地產(chǎn)的類型分為住宅經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，或根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的級(jí)別分為存量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等。
2.這里所講的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式，是從非常具體的層面來(lái)講的，指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)范圍已確定的情況下，具體承接及開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的渠道及其外在表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)地位以及當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)狀況有密切關(guān)系。
3.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有店鋪，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式分為無(wú)店鋪模式和有店鋪模式兩大基本類型;
4.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下屬分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量及分支機(jī)構(gòu)的商業(yè)組織形式，可將房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式分為單店模式、多店模式和連鎖經(jīng)營(yíng)模式，其中連鎖經(jīng)營(yíng)模式又可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)的關(guān)系分為直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式和特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式。
5.值得注意的是，單店模式和多店模式中的“店”并不是指“門店”，而是指作為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的具體組織單元，它可以是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下屬的分支機(jī)構(gòu)(以門店或非門店的形式)，也可以是獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的類型
1.無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式
采用無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并不依靠店鋪來(lái)承接業(yè)務(wù)，而是主要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員乃至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高層管理人員走出自己的企業(yè)，直接深入各種場(chǎng)所與潛在客戶接觸來(lái)承接業(yè)務(wù)。是否采取這種經(jīng)營(yíng)模式，受多方面因素的影響。
首先，客戶類型是一個(gè)重要的影響因素。如果提供業(yè)務(wù)的客戶主要是機(jī)構(gòu)客戶或大宗房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，這類客戶的數(shù)量是有限的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)必要為之專門設(shè)立店鋪，也不可能通過(guò)店鋪“坐等客來(lái)”，而是需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員主動(dòng)拜訪潛在客戶，或?qū)３探铀蜐撛诳蛻舻睫k公室或其他場(chǎng)所進(jìn)行洽談。
其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征也是一個(gè)關(guān)鍵的影響因素。如在美國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中最為主要的是存量住房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，所面向的客戶主要是分散的住宅業(yè)主，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本上以無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式為主。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常在辦公樓里設(shè)置一個(gè)辦公室，就可以開(kāi)展業(yè)務(wù)了。這一方面是由于美國(guó)地廣人稀，大多數(shù)街道上都是川流不息的車輛。而且私家車是主要的交通工具，使用公共交通工具的人不多。所以很少有人會(huì)無(wú)目的地在街道上流連、駐足，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果設(shè)置“店鋪”就沒(méi)有太大的意義。
同時(shí)，基于美國(guó)獨(dú)特的職業(yè)從業(yè)形式——獨(dú)立合同制，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的直接組織者，實(shí)質(zhì)上是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)。
因?yàn)榘凑彰绹?guó)各州的法律，每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照都必須在執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人(Bro—ker)——即經(jīng)紀(jì)公司建立者的名下，所簽的所有合同，包括買賣合同、房源代理合同等，必須使用公司的名字，每一份合同均要在公司備案，過(guò)戶文件也要備案;客戶支付的傭金也是先到公司的賬戶，然后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司再按與經(jīng)紀(jì)人事先簽訂的合同比例分配給經(jīng)紀(jì)人，實(shí)際交易的經(jīng)紀(jì)人不直接經(jīng)手傭金;如果消費(fèi)者要起訴獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，一般也是起訴公司，公司對(duì)手下的經(jīng)紀(jì)人負(fù)100%的責(zé)任。同一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)的每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，都是獨(dú)立的職業(yè)人，各自獨(dú)立地獲得與開(kāi)展業(yè)務(wù)，沒(méi)必要也不可能在同一個(gè)店鋪中承接業(yè)務(wù)。
此外，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)廣泛采用的MLS系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在全行業(yè)層面實(shí)現(xiàn)了信息的共享，而這是每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲取及開(kāi)展業(yè)務(wù)的主要渠道，因此，店鋪也就沒(méi)有必要了。
目前在我國(guó)，采用無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式的主要是以新建商品經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或存量商業(yè)房地產(chǎn)租售代理業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，它們的客戶主要是機(jī)構(gòu)客戶—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主。
