2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策輔導(dǎo)：房地產(chǎn)基本制度與政策（2）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-08-22 09:22:55
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)運行的基本載體，是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的基本法律主體，也是大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動所必須依附的經(jīng)濟實體。
本講圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，詳細闡述了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的基本類型、經(jīng)營模式和組織系統(tǒng)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的界定
(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的界定
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(包括分支機構(gòu))，是指依法設(shè)立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介服務(wù)機構(gòu)。
目前在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)主要是從事新建商品房銷售代理和存量房租售居間、代理活動。
長期以來，大多數(shù)企業(yè)在這兩類業(yè)務(wù)中專攻其一，只有少數(shù)大型企業(yè)同時從事新建商品房經(jīng)紀和存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)，還有極少數(shù)特大型企業(yè)還兼營房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)廣告、傳媒業(yè)務(wù)。從總體來看，目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就是主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)經(jīng)紀的企業(yè)。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的特點
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)
從發(fā)達國家的情況看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)大多是由民間資本、海外資本投資設(shè)立的企業(yè)法人。從登記注冊類型上看，截止到2009年底的抽樣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)中約95%是內(nèi)資企業(yè)，其中絕大部分為民營企業(yè)。
內(nèi)資企業(yè)中，以有限責(zé)任公司為主要組織形式，大約有3%的已完成股份制改造，其中有四家企業(yè)在國內(nèi)外資本市場上市。
這與20世紀90年代初在我國許多城市承擔(dān)房地產(chǎn)中介服務(wù)功能的政府事業(yè)單位——房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)交易市場等具有本質(zhì)的不同。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是輕資產(chǎn)類型企業(yè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)主要依靠人力資源和信息資源進行運作，經(jīng)營效益更多地取決于企業(yè)治理制度、內(nèi)部管理、人員培訓(xùn)、企業(yè)文化等“軟”實力。
盡管在信息化的時代，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也必須要配備大量的信息技術(shù)設(shè)備，但從總體來看，相對于傳統(tǒng)制造業(yè)而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)所占的比例較少，其核心資產(chǎn)主要是商業(yè)模式、品牌、專有技術(shù)等無形資產(chǎn)。
與重資產(chǎn)類型企業(yè)相比，輕資產(chǎn)類型企業(yè)往往具有更好的成長性，我國一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)超高速的成長，不僅僅是由于中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，也是得益于其輕資產(chǎn)的企業(yè)特性。
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的企業(yè)規(guī)模具有巨大的可選擇范圍
無論從發(fā)達國家還是中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的實際情況看，房地產(chǎn)機構(gòu)的企業(yè)規(guī)模都具有巨大的可選擇范圍。
如美國約80%的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為l一4人左右的小公司，但也有經(jīng)紀人人數(shù)達到100人以上的大企業(yè)。
目前在中國，員工逾萬、分支機構(gòu)達數(shù)百家的超大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和小至10名員工的小企業(yè)，都可以在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中生存、發(fā)展。這與房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的自身特征有關(guān)。
由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場具有很強的地域分割性，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的個性化特征也非常強，因此，規(guī)模化的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不可能覆蓋全部市場，這就給了大量中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)廣闊的生存空間。
