2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟(jì)概論輔導(dǎo)：影響樓價因素
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-07-26 08:28:11
影響樓價因素
(一)地區(qū)
基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。
(二)交通
一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均方便。
(三)樓層
在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。簡單的原因：位于高層的比低層更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較的清新。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。又基于污水排放設(shè)計及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。
(四)方向
這是一個影響樓價較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。
(五)景觀
景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。
(六) 配套
若樓房有周邊環(huán)境及設(shè)施的配合，其價值亦將相應(yīng)提高。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。
此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價格高低。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用
(七)房屋面積劃分：
1、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。
2、使用面積：指住宅中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。
3、建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
4、套內(nèi)面積：包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽臺建筑面積。
5、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間。
6、內(nèi)陽臺：封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。
7、外陽臺：不封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
8、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記?
答：2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的非商品房住宅項目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
建設(shè)項目未通過竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。
