2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀實務(wù)輔導(dǎo)：人文社會經(jīng)濟資料的搜集
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-04-18 09:58:46
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人文社會經(jīng)濟資料的搜集
房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展的效果，但是國內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)企業(yè)搶搭景氣市場列車，一窩蜂地推出市場潮流產(chǎn)品，致使國內(nèi)市場到處充斥不符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。人文社會經(jīng)濟資源主要包括：
1.人口
區(qū)域內(nèi)的人口、戶數(shù)及其增長，對當?shù)胤康禺a(chǎn)的供求有重要的影響，一般說來，人口增長率較高的區(qū)域，其房地產(chǎn)單價漲幅及銷售量也較高。職業(yè)或行業(yè)類別比例：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品價格及特性。白領(lǐng)階層人口比例最高的區(qū)域，反映在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格也是最高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格相比而言就要低多了。
2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑�、服�?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因此不同。如北京市金融一條街，大量銀行機構(gòu)的進駐，自然造成對周邊服務(wù)業(yè)的需求增加，進而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)。
3.流動人口
區(qū)域內(nèi)流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商圈自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃成商業(yè)用途的空間。
除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。
人文社會經(jīng)濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由次級資料獲得；例如各縣市的統(tǒng)計資料、家庭收支調(diào)研報告、各縣政府所制定的綜合發(fā)展計劃等等，對區(qū)域人文社會經(jīng)濟全面的發(fā)展有很詳細的解析。但在運用這些次級資料時，最重要的是要以搜集5～10年長期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢。
人文社會經(jīng)濟資料是影響項目定位的重要參考資料，城市發(fā)展各項人文資料中，如從人口的增長率可以反映地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求狀況，及城市發(fā)展速度。職業(yè)及行業(yè)類別比例可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動人口對商業(yè)經(jīng)營形態(tài)有密切的關(guān)系，各級產(chǎn)業(yè)的消費水平及對房地產(chǎn)的需求有明顯差異，因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃時即可依照其商圈性質(zhì)特性，規(guī)劃出適當?shù)牡昝婊蛏虉隹臻g，因此人文社會經(jīng)濟資料對地區(qū)的發(fā)展有絕對的影響，在各項資料的搜集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。
