2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實務(wù)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)投資風(fēng)險需警惕
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-04-18 09:54:58
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近幾個月來，京滬深等一線城市房地產(chǎn)市場深陷成交量清淡的困局，房價已經(jīng)松動或?qū)⒁黠@松動，投資風(fēng)險顯露。專家提醒，二三線城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險也需充分警惕。
在一線城市房地產(chǎn)市場銷售狀況日益慘淡的情況下，已有一些投資者開始撤離這些城市，而大舉進(jìn)入二三線城市。他們認(rèn)為，二三線城市房價基礎(chǔ)低，隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，這些城市的房價增長快，盈利空間大。宏觀政策方面，為推動?xùn)|、中、西部均衡發(fā)展，國家實施的一系列傾向性的區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略，這將為中西部城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好契機(jī)。此外，二三線城市蘊(yùn)含大量的自住住房需求，而房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，蘊(yùn)含了短期投資獲利機(jī)會。
但目前來看，二三線城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險也不容小覷。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅說，除去宏觀經(jīng)濟(jì)大勢和房地產(chǎn)行業(yè)周期因素影響之外，部分二三線城市投資風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。從房價收入比上看，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相對落后的中西部地區(qū)，房價收入比也僅稍低于全國的1：28，一些區(qū)域中心城市的房價收入比已經(jīng)與一些城市基本相同。在居民收入增長相對遲緩的情況下，部分二三線城市的高房價暗含了巨大的投資風(fēng)險。而從房價漲勢上看，2007年以來，二三線城市房價漲勢同樣驚人，當(dāng)年許多城市房價增長率達(dá)20%及以上，這給房價調(diào)整預(yù)留了空間。
鄒毅建議，深入研究各城市特征，明確當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ΑＫf，依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展特征，二三線城市可分為三類，濱海旅游城市、區(qū)域性中心城市和產(chǎn)業(yè)特色顯著城市。濱海旅游城市是不少高收入者投資、養(yǎng)老住房的首選地，樓市的總需求量遠(yuǎn)大于中西部城市，且住房消費(fèi)年增長將大于中西部城市，投資保值增值空間也較大。而一些區(qū)域中心城市則因房價上漲過快、需求上升總量和上升空間都較為有限而須謹(jǐn)慎投資。
此外，許多能源、礦產(chǎn)資源優(yōu)勢顯著的城市值得關(guān)注。鄒毅說，該類城市是當(dāng)前最有潛力的開發(fā)與投資區(qū)域，房價低廉和較高的居民收入將使房價有較好增值空間
