2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：商業(yè)開(kāi)發(fā)前期應(yīng)該調(diào)查什么3
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-04-18 09:28:43
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區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析
如果說(shuō)前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。
◆ 地區(qū)間的銷售動(dòng)向
◆ 業(yè)種別的銷售動(dòng)向
◆ 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況
◆ 大型主力店的動(dòng)向
以上內(nèi)容的取得必須通過(guò)商業(yè)普查，對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、存在的問(wèn)題、發(fā)展和經(jīng)營(yíng)動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)反映的一般性的問(wèn)題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。
典型性調(diào)查與研究
對(duì)大型商業(yè)區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除通過(guò)哈夫模型和損益計(jì)劃等經(jīng)濟(jì)效益分析方法進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估以外，對(duì)城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對(duì)大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來(lái)源等幾個(gè)方面來(lái)分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，對(duì)以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的收益狀況。
未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析
在一個(gè)區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)講，以前在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有這方面的意識(shí)，因?yàn)樽≌男枨罅看�，進(jìn)行市場(chǎng)定位和細(xì)分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營(yíng)如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營(yíng)者還是投資人在選擇商鋪的時(shí)候都會(huì)慎重考慮。
在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開(kāi)發(fā)的時(shí)間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素，它直接決定我們未來(lái)的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門(mén)對(duì)商業(yè)面積的開(kāi)發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在具體開(kāi)發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開(kāi)發(fā)時(shí)間。開(kāi)發(fā)太早，會(huì)由于居住人口規(guī)模沒(méi)有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，租賃經(jīng)營(yíng)不理想；開(kāi)發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會(huì)損失商業(yè)機(jī)會(huì)。如天通苑，由于一開(kāi)始沒(méi)有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，商業(yè)開(kāi)發(fā)比較晚，所以當(dāng)大量的人口入住后形成巨大的市場(chǎng)需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，許多買(mǎi)了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。
所以，我們必須在具體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開(kāi)發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析；對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)完全市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，我們開(kāi)發(fā)的目的不僅要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化，而且要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)的最大化。
