2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀實務輔導：市場法選取可比實例
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-04-18 09:15:14
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雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。
可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應是估價對象的類似房地產(chǎn)；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。
在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：
（1）可比實例應與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內的類似地區(qū)。
（2）可比實例的用途應與估價對象的用途相同。①居��；②面業(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農業(yè)等。
（3）可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5—2范圍內，即：
0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2
（4）可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。
（5）可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。①鋼結構；②鋼筋混凝土結構；③磚混結構；④磚木結構；⑤簡易結構。
（6）可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同。
（7）可比實例的成交日期應與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調整。有時即使進行交易日期調整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。
（8）可比實例的交易類型應與估價目的吻合。
（9）可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。
一般要求選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實例即可。
