2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟概論輔導(dǎo)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-04-14 15:46:01
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1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按業(yè)務(wù)范圍分：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。
2、越權(quán)執(zhí)業(yè)：幾個經(jīng)紀(jì)人協(xié)理在無經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下聯(lián)合進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動。屬于違規(guī)行為。
3、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的必備條件；取得經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。
4、《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行職業(yè)活動的法律憑證。
5、申請經(jīng)紀(jì)人注冊必須同時具備下列條件：①取得經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書 ②無犯罪記錄 ③身體健康 ④經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)考核合格。
6、經(jīng)紀(jì)人注冊有效期為三年。屆滿前三個月申請續(xù)期。
7、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人之間的關(guān)系有：①執(zhí)業(yè)關(guān)系②法律責(zé)任關(guān)系③經(jīng)濟關(guān)系
8、經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的執(zhí)業(yè)關(guān)系：經(jīng)紀(jì)人必須以經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動；由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接業(yè)務(wù)，簽訂合同。
9、經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)業(yè)過程中由于故意或過失給委托人造成損失的，由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有權(quán)向經(jīng)紀(jì)人追償。
10、委托人故意或過失給經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人造成損失的，由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人提出賠償請求，委托人向經(jīng)紀(jì)機構(gòu)賠償后，再由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行補償。
11、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的類型：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（有限責(zé)任）②合伙制經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（無限連帶責(zé)任）③個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（無限連帶責(zé)任）④境內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu) ⑤境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu) ⑥境內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在境外設(shè)立的分支機構(gòu)
12、分支機構(gòu)能獨立開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不具法人資格。分支機構(gòu)以其全部財產(chǎn)對外承擔(dān)責(zé)任，不足部分由設(shè)立該分公司的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承擔(dān)清償責(zé)任。
13、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)注銷時，未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人代為完成，可以終止合同，賠償損失。
14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本執(zhí)業(yè)規(guī)范：①經(jīng)營場所公示 ②執(zhí)業(yè)告知 ③執(zhí)業(yè)限制 ④執(zhí)業(yè)回避 ⑤簽訂合同⑥執(zhí)業(yè)署名 ⑦傭金 ⑧解除合同 ⑨資料申報。
15、經(jīng)營場所公示內(nèi)容：營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證、收費標(biāo)準(zhǔn)、其他。
16、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同之前，將其在當(dāng)時根據(jù)慣常經(jīng)驗所能預(yù)測到的情況和風(fēng)險如實地告知委托人。
17、經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動中下列情況應(yīng)當(dāng)回避：①與委托人有直接利害關(guān)系的 ②委托當(dāng)事人要求回避的。
18、合同的當(dāng)事人有：委托人和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。
19、傭金標(biāo)準(zhǔn)遵循以下原則：①有規(guī)定的在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商收取 ②無規(guī)定的按合同約定協(xié)商收取 ③既無規(guī)定又無約定的，按當(dāng)?shù)禺?dāng)時提供的同類服務(wù)的平均水平收取。
20、在執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，經(jīng)紀(jì)人員有權(quán)要求委托人支付因開展經(jīng)紀(jì)活動而發(fā)生的成本費用。
21、有下列情形之一者，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人可以變更或解除合同：①符合法律、法規(guī)規(guī)定或合同約定的②不可抗力致使合同不能履行的 ③協(xié)商一致的。
22、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利：①依法從業(yè) ②署名，獲取報酬 ③要求委托人提供資料 ④拒絕違法指令 ⑤保護(hù)勞動成果和知識產(chǎn)權(quán) ⑥接受培育 ⑦其它。
23、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)：①不越權(quán)從業(yè) ②維護(hù)委托人的合法權(quán)益 ③保守商業(yè)秘密 ④接受監(jiān)督 ⑤參加培訓(xùn)⑥其他。
24、禁止行為的種類：①從事法律、法規(guī)禁止流通的房屋和服務(wù)項目的經(jīng)紀(jì)活動 ②隱瞞重要事實，虛構(gòu)交易機會，提供不實信息，廣告虛假 ③惡意串通、脅迫、欺詐、賄賂等不正當(dāng)手段 ④通俗讀物他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動 ⑤其他。
25、經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)中常見的違規(guī)****作：①賺取不正當(dāng)差價 ②隱瞞重要的交易信息 ③不當(dāng)承諾與不當(dāng)誘導(dǎo) ④不當(dāng)收取傭金 ⑤不當(dāng)代理。
26、經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的法律責(zé)任有：民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任。
27根據(jù)民事違法行為所侵害的權(quán)利的不同，民事責(zé)任主要可以分為：違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。這種區(qū)分是民事責(zé)任最根本的區(qū)分。
28、違約責(zé)任：當(dāng)事人因違反合同義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是以有效合同為提前。
29、違約責(zé)任的構(gòu)成要件：一是必須有違約行為，二是無免責(zé)事由。
30、違約行為包括：履行不能、履行遲延、履行不當(dāng)和履行拒絕。① 履不能是指困可歸于債務(wù)人的事由致合同不能履行，亦稱合同不履行 ② 履行遲延是指履行期滿而能履行的債務(wù)，因可歸債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲。這是時間上的不完全履行 ③ 履行不當(dāng)是指債務(wù)人沒有完全按合同內(nèi)容所為的履行，也稱瑕疵履行。如履行數(shù)量不足、地點不妥、方法不當(dāng)?shù)?④ 履行拒絕是指債務(wù)人在債成立后履行期屆滿前，能履行而明示不履行的意思表示。
31、當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況，成為預(yù)期違約。如，甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，此行為表示甲將不同志履行與乙的合同，此時甲即為預(yù)期違約。
32、免責(zé)事由包括：①不可抗力。②自己有過失。違約行為發(fā)生后相對人應(yīng)采限措施防止損失擴大，如未采限措施導(dǎo)致擴大的損失，不得就擴大部分的損失請求賠償。③ 約定免責(zé)事由。但根據(jù)合同法規(guī)定造成對人身傷害，及因故意或重大過失造成的對方財產(chǎn)損失的免責(zé)條款為無效。
33、承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要：① 強制實際履行�！ 、谶`約金。約定的數(shù)額應(yīng)與損失大致相當(dāng)。③ 損害賠償。在違約人繼續(xù)履行或采限補救措施后，相對人還有損失的，可請求損害賠償。
34、我國對于違約行為，采取以繼續(xù)履行為主賠償為輔的救濟原則。
35、對于因履行遲延、履行不當(dāng)或履行拒絕的行為，原則上均可請求繼續(xù)履行或補充履行。除金錢外，債務(wù)發(fā)生履行不能，以及債務(wù)標(biāo)的不適宜強制履行，或債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行債務(wù)已超過訴訟時效的，不得請求強制履行。
36、因遲延履行給付違約金后，不免除違約人的合同義務(wù)，仍應(yīng)繼續(xù)履行。
37、賠償?shù)姆秶▽嶋H損失和預(yù)見期利益不得超過違約人締約時預(yù)見到的或可能預(yù)見到違約可能造成損失。
38、在當(dāng)事人違約行為為侵害對方人身或財產(chǎn)的，對方有請求違約損害賠償或侵權(quán)賠償?shù)倪x擇權(quán)。例如承租人損毀租賃房屋，既是違約行為，又是侵害他人財產(chǎn)所有權(quán)的行為，因而發(fā)生兩個損害賠償請求權(quán)的競合，出租人可擇一行使。
39、在合同未成立或成立后無效、被撤銷，無法請求違約責(zé)任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。
40、締約過失責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，屬于合同責(zé)任。
41、締約過失責(zé)任的條件是：①當(dāng)事人一方違反先合同義務(wù)，②當(dāng)事人一方有過失 ③另一方有損失。
42、締約過失責(zé)任的賠償范圍以實際損失為原則。
43、侵權(quán)責(zé)任：是指侵犯債權(quán)之外的基他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。包括一般侵權(quán)行為和特殊侵權(quán)行為。
44、侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件：一是有侵權(quán)行為，二是無免責(zé)事由。
45、侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法。②有損害事實�！、圻`法行為與損害事實之間有因果關(guān)系。④ 主觀過錯（故意和過失）。
46、違法行為包括作為和不作為。
47、作為是指法律規(guī)范規(guī)定或約定了當(dāng)事人禁止某種行為，而為此種行為，造成損害結(jié)果。
48、不作為是指法律規(guī)范規(guī)定或約定當(dāng)事人有特定義務(wù)，而不履行義務(wù)，放任損害結(jié)果的發(fā)生。
49、損害包括財產(chǎn)損害和人身損害。財產(chǎn)損害又包括積極損害和消極損害。
50、積極的財產(chǎn)損害指財產(chǎn)的毀損滅失、財產(chǎn)權(quán)利的消或財產(chǎn)價值的減少；
51、消極的財產(chǎn)損害指本可以取得的財產(chǎn)利益卻因他人的妨礙而沒有取得。過錯包括故意和過失。
52、免責(zé)事由包括：① 阻卻違法性事由，包括正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險。②不可抗力。③受害人的過錯。
53、承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的主要方式有：① 停止侵害。②排除防礙 ③消除危險 ④返還財產(chǎn) ⑤ 恢復(fù)原狀 ⑥ 賠償損失 ⑦ 消除影響、恢復(fù)名譽 ⑧賠禮道歉。
54、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本形式：行政管理、行業(yè)管理、共同管理。
55、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的手段：法律、行政、經(jīng)濟、輿論。
56、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容：①注冊登記和備案②年檢和驗證管理 ③執(zhí)法檢查與投訴受理 ④服務(wù)費管理。
57、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會是自律性組織，是社團(tuán)法人。
58、全國和地方協(xié)會之間不是上下級隸屬關(guān)系。
59、行業(yè)規(guī)則是公約，是平等民事主體之間的一種約定。
60、職業(yè)道德調(diào)整的關(guān)系：①調(diào)整同一職業(yè)內(nèi)部人員之間的關(guān)系 ②調(diào)整職業(yè)與職業(yè)之外對象之間的關(guān)系。
