2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策輔導(dǎo)：土地增值稅的會(huì)計(jì)處理及舉例
來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2010-10-25 10:46:13
企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門(mén)用來(lái)核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計(jì)算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。
土地增值稅作為對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應(yīng)當(dāng)作為營(yíng)業(yè)稅金進(jìn)行處理，具體可以分為如下三種情況：
(一)對(duì)于專門(mén)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”科目，對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目。
(二)對(duì)于非專營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，那么相應(yīng)地土地增值稅也應(yīng)當(dāng)作為營(yíng)業(yè)稅金的一部分計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”(如旅游飲食服務(wù)企業(yè))。
(三)對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。
[例1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1998年1月將其開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓一幢出售，共取得收入3800萬(wàn)元。企業(yè)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本為1400萬(wàn)元，專門(mén)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬(wàn)元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：
扣除項(xiàng)目金額=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬(wàn)元
增值額=3800-2830.9=969.1萬(wàn)元
增值額占扣除項(xiàng)目比例=969.1÷2830.9=34.23%
應(yīng)納稅額=969.1×30%=290.73萬(wàn)元
則企業(yè)應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：
借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2907300
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 2907300
實(shí)際向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅時(shí)作如下會(huì)計(jì)分錄：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 2907300
貸：銀行存款 2907300
近期土地增值稅政策變動(dòng)：
從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
