2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀實務(wù)輔導(dǎo)：搜集資料的途徑
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時間：2010-09-29 11:07:54
搜集資料的途徑
1.交易雙方當事人
訪問地方市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場交易線索。訪問者可以詢問交易當事人，為什么會接受與其當初的報價方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是依據(jù)哪些理由。據(jù)此可掌握更多該地方的市場交易資料，并有助于了解交易內(nèi)容有無其他附加條件。
2.促成房地產(chǎn)交易行為的中介組織
房地產(chǎn)市場上的中介組織，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促成交易成功。因此，市場調(diào)研人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)研的深度和廣度。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開推出的各種銷售或出租廣告
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)研工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃條件如當事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。
4.熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士
房地產(chǎn)估價師等專業(yè)人士十分熟悉房地產(chǎn)市場，調(diào)查人員可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)研時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。
5.同業(yè)間資料的交流
房地產(chǎn)同業(yè)間如果能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級資料進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)企業(yè)接受，因為他們往往會視此種交流與自己的業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)之間的資料交流才能進行。
6.準交易資料的搜集
交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而準交易資料是當事人擬出售(購買)房地產(chǎn)的單方面意愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。供求雙方對于價格都有一致立場的市場交易資料固然極具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞搜集起來也較為困難(除非列在計劃性的日常工作中)。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格前必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。
這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致分析出房地產(chǎn)市場的基本行情。如果能利用準交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運用房地產(chǎn)專業(yè)知識進行判斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。
7.向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教
主要是參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會，了解各類信息、行情，索取有關(guān)資料。例如北京市每年的四季房展，不僅是各開發(fā)企業(yè)進行市場宣傳的大好機會，也是一個房地產(chǎn)市場相關(guān)信息流通的平臺。從各開發(fā)企業(yè)的展示中可以大致了解到整個市場的景氣程度、各房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營狀況等重要資料。
8.各類次級資料
次級資料主要是政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料;與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者組織、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料;來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料;一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。
