2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)考試輔導(dǎo)：市場法交易日期調(diào)整
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2010-03-30 14:31:43
交易日期調(diào)整
（1）交易日期調(diào)整的含義
可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn)），房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺(tái)新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。
交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
�。�2）交易日期調(diào)整的方法
在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況。
采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以經(jīng)過前面修正后的可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)（下同），可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±t％（從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+t％；下跌的，為-t％），則：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±t％）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或者可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（100±t）/100＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
上式中，（1±t％）或（100±t）/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。
價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)的編制原理見表
采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
例某宗房地產(chǎn)2004年6月的價(jià)格為1800元/㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月。
已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格。
[解]該宗房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格計(jì)算如下：
1800× 98/76.7=2302.2（元/㎡）
采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格× 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)× 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×… ×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
