2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實務(wù)考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)價格構(gòu)成
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時間：2010-03-30 14:29:54
房地產(chǎn)價格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。
1.土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：
（1）通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。
（2）通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。
�。�3）通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。
2.開發(fā)成本
開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：
�。�1）勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
�。�3）房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。
�。�4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
�。�5）開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。
3.管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費(fèi)用通�？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。
4.投資利息
此處的投資利息與會計上的財務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。
5.銷售費(fèi)用
銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常是按售價乘以一定比率來測算。
6.銷售稅費(fèi)
銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（作為賣方）繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：
（1）銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡稱“兩稅一費(fèi)”）等。
（2）其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。
銷售稅費(fèi)通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。
